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争族対策 | 遺言書の作成。贈与の相続時精算課税制度の利用。資産の組替え（現預金・有価証券化）。代償分割用財産の準備。養子縁組を考える。 不動産の分割・買い換え。事業承継者と継承方針決定。子供に対する愛。家族会議。 |
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安定収入対策 | 貸家を建てる（戸建て、アパート・マンション、社宅、特優賃貸住宅、ロードサイド店舗・倉庫・事務所）。駐車場（月極、立体駐車場、タイムパーキング）。資産の組替え。土地信託。定期借地権。個人年金・受取配当。金融資産の効率的運用（受取利息）。 ＊安全な返済計画。空室対策。 |
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納税資金対策 | 特例を活用して不動産を売却。借入による賃貸物件の取得。売却資産の選択・整備。資産の組替え。不良資産の整備。土地の交換。物納資産の選択と物納条件の整備。生命保険の有効活用。事業保険による役員退職金の準備。会社を設立して役員報酬を支給。青色事業専従者給与の支給。金融資産の効率的運用（受取利息）。納税猶予の活用。 |
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節税対策 | 借入による賃貸物件の取得。土地の利用単位を考慮して、目的別に分筆。不良資産の整備。資産の組替え。自宅の建替え。小規模宅地評価減の利用。会社に土地を貸し相当な地代を受け取る。配偶者に自宅を贈与。後継者に自社株を生前贈与。後継者に農地の生前贈与。子供に住宅取得資金を贈与。その他贈与の利用。「養子縁組」を考える。生前に墓地、仏壇の購入。生命保険契約に関する権利の利用。生命保険金非課税限度枠の利用。法人設立。所得税、住民税、法人税の節税。 |
賃貸事業を会社組織にするとどうなる？
１．税制上の取り扱い
個人事業・・・・所得税、県市民税、事業税、消費税。
法人事業・・・・法人税、法人県市民税、事業税、消費税。
●実質利益は個人でも法人でも同じである。
●利益が同じであれば、税率が低く、税額が少ない方が有利になる。
●税率は所得税が累進税率、法人税が定額税率である。
●したがって、所得の（課税の基礎となる税務上の利益）の多寡によって、有利にもなり、不利にもなる。
●ところが個人事業主はその事業から、給料を取ることはできないが、法人の役員となると、役員報酬という給与の支給を受けることになる。
●役員報酬は給与所得であり所得税の源泉徴収の対象となるが、他の所得と比較し、給与所得控除という一種の必要経費に類似した控除がある。
●この役員報酬の多寡が節税の決定的な要因となる。
●個人事業の場合、事業的規模の経営になると青色申告とし、その事業に従事することにより、家族が「青色専従給与」という給料を事業主から支給されるが、その給料の多寡に関わらず、事業主の扶養控除が受けられない。しかし、法人の場合家族に支給する給料が年間１０３万円以下である場合、扶養控除が受けられることになる。
●個人事業が赤字になると翌年以降３年間に限り、その純損失を繰り越すことができるが法人の場合は、７年間に亘り繰越控除が可能である。（平成１３年４月１日以後の開始事業年度より）
●個人事業の場合、その事業に従事する専従者に対し退職金の支給をすることができないが、法人の場合はその職務等に照らし、過大でない限り、退職金を支給し損金処理をすることができる。また、個人事業の事業主に相当する代表取締役、その他の役員に対しても同様に、退職金を支給することができる。
以上のことは、事業承継並びに相続に対し、大なる影響（メリット）を与えることになる。
２．経営面ではどうなる？
●法人化とは単なる節税対策だけでなく、事業化を拡大し、事業主という立場から経営者への変貌である。
●個人の信用度も大切であるが、法人化することによりその対外的信用は大となる。
●賃貸事業だけでなく、多角的にあらゆる事業を取り込み経営することができる。
●家族も法人組織の構成員となり、事業の拡大、得意分野の開発、創設等が可能となる。
●法人の実質的所有者は出資者（株主）であり、その株を後継者に売買、もしくは贈与し、又は相続させることにより実質的に法人の財産を分割し、承継させることができる。
３．法人化する時期と、土地建物をどうする？
●法人化により、本来のメリットを享受するには、土地建物が法人名義となっているのがよいが新設の法人には資力がなく無理である。したがって長期計画で土地建物を法人に移転し、株式によってその財産を次の代へ引き継ぐことになるので、早い時期から計画することがよい。
●何事も順番があり、あせらず、あわてず計画通り進めることにより大きな利益がもたらされる。
●土地を法人名義に変更するのがよいと理解できても、贈与又は譲渡することは、その課税による税額は大きく、当面は不可能である。
●まず建物を法人に贈与したらどうなるか、算式は、
建物の建築価格―減価償却費の累計額＝帳簿価格
となり、帳簿価格は通常時価と考えて良い。
もし法人が建物を購入したら、法人所有であり、建物の所有者は譲渡しても利益が出ないのであるから、課税は行われない。
この場合底地である土地を利用しているので、面倒な借地権課税を受ける。
そこで対策として税務署に、「無償返還の届出書」を提出するか、「相当な時代の支払いをする」ことになる。
●では無償返還の届出書を提出すると借地権の課税はないが、法人は借地権を取得することができない。地代はごく通常の地代でよいが、土地所有者は常にその土地について、更地で評価される。
●相当な地代を支払う場合には権利金をはらわず、通常の地代に替えて、税法で定める相当な地代を払うことにより借地権課税を免れる。但し、高額な地代となるので、新設法人には支払不可能なことが多い。
しかもこの相当な地代を据え置き、年が経過していくと、土地の時価が上昇すればその上昇に応じ、会社に借地権が生ずることになる。自然発生借地権というわけであり、借地権割合６０％の土地においては、いずれは土地の価格の６０％が会社のものとなる。
その反面土地所有者は高額な地代の支払を受けるので、その税額も馬鹿にできないが、一考する必要はある。
●いずれにしても、所有土地、建物の評価次第で、打つ手は種々であり、税理士など専門家と相談し、最良の方法を取るべき事は確かで、いかに土地建物を守り、次の世代にどれだけ残せるか、相続対策と共に考えておくべきである。
４.不動産を管理する会社の形態
●転貸する方法
個人所有者から事業用土地、建物を不動産管理会社が借り受け、会社が他に転貸する。
●管理を全て引き受ける方法
個人所有者から事業用地、建物について、不動産管理会社が、貸付管理等の全てを引き受け、個人所有者から、管理料を受け取る。
５.会社の種類と相違点
●株式会社、有限会社・・・・・物的会社
●合名会社、合資会社・・・・・人的会社
＊新会社法になりました。
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