土地選びの 「物件調査報告書」 行田市本丸
行田市・・・・ 私が大学を出て就職したハウスメーカーでの一番最初の赴任の地が行田市です。 行田市本丸には、忍城の外堀と忍沼の跡地を公園化した、水城公園があります。 私が新任で配属された行田営業所は、この水城公園のメインストリート沿いにあったのです。 それで、この本丸と言う場所が、その名前の通り行田の中心であり、近くに市役所をはじめ、産業文化会館、郷土資料博物館、コミュニティーセンターや市民プールなど、多くの公共施設があることは承知していました。 ですから２５年も前の昔から、この本丸や天満などは、中々住宅用地としての売り物件が少なかったエリアです。 今回はその時のハウスメーカーの先輩で、私が入社当時、トップセールスとして活躍していた行田に住む方からの紹介で、土地を購入することにしました。 その先輩が言っていました、「こもちゃん、昔懐かしいところに売地が出たから見てみない？」と。 ですから、事業計画云々よりも、昔懐かしいこの土地で、原点に戻ってまた仕事をしてみたい、そんな気持ちが強かったのかもしれません。 
私が赴任していた期間は、昭和57年4月から 59年3月までの2年間でした。 そのときにはこの 行田市郷土博物館 はなかったと思います。ざっとインターネットで調べてみると、昭和62年に、明治維新後に取り壊された忍城を復元して、内部を郷土博物館にしたようです。 この忍城は文明10年（1478年）に築かれ、あの石田三成の水攻めにも耐えたことから、忍の浮き城と称されたそうです。 しかし、この戦いで忍城は開城し、関東に入国した徳川家康の持ち城になりました。 もともとは平城でしたが、寛永年間（1640年頃）に三階櫓へ改築され、歴代の城主には、松平忠吉（徳川家康の四男）、松平信綱、阿部家（５代に渡り老中）と、そうそうたる人たちです。 
水城公園は現地から徒歩2分、行田市郷土博物館も徒歩5分くらいです。歩いては行けませんが、車で15分もかからずに行けるのが古代蓮の里。 これは全然知りませんでした。 １，４００〜３，０００年前の蓮の花が蘇って、現代人の目を楽しませてくれます。 古代蓮がでたことは、新聞で読んだ気がしますが、その古代蓮がこんなに奇麗に、整備された公園にたくさん咲いていました。 見ごろは、6月の中旬から8月の中旬のようです。 ここは、5つの池と、釣堀用の2つの池があり、古代蓮の池だけでなく、水鳥の池、スイレン、オニバス、キナバスが咲く池、梅林があります。 また世界の蓮園もあり、色々な種類の蓮の花も楽しめます。 売店には、行田の名産品、新鮮野菜、花等が販売されていて、ここのうどん店のうどんは、自家製麺でとてもおいしいと評判です。 古代蓮会館では、蓮の展示コーナーや、行田の自然ジオラマ展示室があり、最初は税金の無駄遣いではと思っていた、高さ５０メートルの３６０度大パノラマ展望台室からの眺望は絶景でした。 土地はまだ買うな！！
建築・不動産業界は、素人の方にはわかりづらい事もあって、 この情報開示が進んでおりませんでした。 ですからどこも、「うちに任せれば安心です。きちんと仕事します。」 というセールストークで仕事を取っていました。 しかし考えてみれば、「きちんと仕事をします。」 なんて言うのは当たり前のことですよね。 こんなセールストークで仕事が取れたと言うことは、それだけこの業界の人は、 世間の人からはきちんと仕事しないと思われていたのでしょうか？ 土地についても、たった１枚の販売図面を見せられて、 「この土地はいいですよ。」なんて言われても信用できません。 交通環境は？ショッピング環境は？医療環境は？学校や塾などの教育・文化環境は？ 銀行などの金融機関、役所などの公共機関、図書館・劇場などの文化施設はどうなの？」 と知りたいことは山々です。 土地自体のことでも「地形や道路付け、地盤の強弱はどうなの？法的な規制はどうなっているの？」 と聞きたい事は沢山あるのに、「土地は早い者勝ちですから、早くしないと売れてしまいますよ。」 とあおられてしまいます。 あおる前に、知りたい、聞きたい資料を全部出してもらいたいですよね。 情報がきちんとあれば、自分でそれを整理し、自分達の優先順位を決めて納得して、 土地が買えるのに、情報が足りないのに決断を迫られても、決断のしようがありません。 これは、決断ではなく"賭け"です。
土地を購入するステップとは・・・
こんな感じでステップを踏んでください。 「いや、そんな簡単に言うけど・・・」 きっとあなたはそう思うかもしれません。 けど、けっこう楽しめます！？ なんと言っても、説得されて購入するのでなく、自分で納得して購入するわけですから。 建物を施工するところが決まっているのなら、一緒に役所調査に行ってもらいましょう。 役所で言われる専門用語もきっと理解して丁寧に説明してくれます。 それと、その土地に建てられる建物の概略プランを作ってもらえるのが強みですね。 こうなれば正に「無敵」です！！ 不動産業者でも、建築会社でも、正にいいパートナーにめぐり合えれば、 とってもスムーズに「土地選び」ができます。 そう！人選びです。 だからあなたが少し勉強して、業者が嘘をつかないで、 親切丁寧にきちんと説明してくれていることを確認できれば良いのです。 「物件調査報告書」 この見方だけマスターしてしまえば大丈夫です。 「物件調査報告書」 の概要を知ってしまえば、  「こんなはずじゃなかった。」と 「土地選び」 で失敗することはないんです！ 自分でもけっこうちゃんと作れます。 インターネットの時代ですから、業者よりもその物件について詳しくなれます。 「じゃあ具体的にどうすれば・・・？？」 簡単です。一度見れば、「あっ、こうやって調べていけばいいんだ。」とわかります。 そこで、「土地選び」で失敗したくないという方の為に、 私がこの行田市本丸の土地を購入するために作った「物件調査報告書」、 これをお見せしちゃいます。 「なんだ、不動産屋はこんな感じで土地を調べているんだ。」 と、一目瞭然です。 不動産屋だって、土地を買う前には、 法務局も、市役所も、水道局もちゃんと調べに行っています。 ネットでも色々調べます。 で、大体のパターンがあります。 結局、誰でもできるもの、調べられるものです。 こんな感じで２５年間、大きなドジもなくやってきました。 今回、１，０００円でのノウハウを公開です！ 別に無料でも良いのですが、郵送料もかかるし、あんまり冷やかしの方には渡したくないし、 不動産・建築業者の方はお断りです。 （会社からのFAXとかバレバレの方、小冊子の時も送らずに無視しました。） 物件調査は「土地選び」において重要事項の１つです。 １，２回やってみればあなたはもう達人です。 そこで重要な「物件調査報告書」の一部分をご紹介すると・・・  ８０％の人が「土地選び」でしている間違いとは！？業者任せもいいのですが、あなたは、その任せる人を間違えていませんか？ 土地や建物の専門は「宅地建物取引主任者」や「建築士」の資格を持っています。 押しの強い営業マンは入りません。。。 法務局での公図・謄本（要約書）・測量図の申請は住所でなく地番です！？ 市役所では、「ここの土地を買って家を建てたいんです。」「何か注意しなければいけないことはありませんか？」とはっきり言いましょう！ 市民には、公務員の方は親切に対応してくれます。 生活をイメージして必要なもの！？電気、ガス、水道、排水関係。 電柱の位置も確認してください。車庫の位置に影響するでしょう？ 現場の周りの地勢を確認してください。高台ですか？低地ですか？主要道路から坂になってませんでした？ 近くに川や水路はありますか？川や水路は水が集まりやすいので大雨の時に注意が必要です。 地盤は強そうですか？弱そうですか？地盤が弱いと家が傾くことがあります。又、基礎補強に多大な費用がかかることがあります。 埋立地や盛土したところは地盤が悪いです。 道路と敷地の高低差があるところは要注意。 ２M以上の高低差がある擁壁は、構造計算されたものでなければなりません。 高い方の敷地の所有者が低い方の敷地に対して土留めしなければなりません。 地中埋設物に要注意！？昔、地主さんが余った土で埋め立てをした場合、 産業廃棄物などガラ、木屑があって、建物の建築に支障をきたすことがあります。 昔解体した建物の残材が埋まっていたり。。。 地面の中のことはわかりません。地盤調査をすれば、ある程度の異物は確認できます。 地盤調査は必ず必要です。 土地が悪ければ「いい家」もできません。 地盤が悪ければちゃんと対策をとらなければ家は傾いてしまうし、 水が集まるところでは、床上浸水の心配もあります。 活断層が近くにあれば、地震の時に心配だし、 高圧線が上にあったらやはり電磁波が気になります。 そんな家には住みたくありません。 しかし、こういうことって調べればちゃんとわかりますよね！知っていれば怖くありません！ ちゃんと「NO！」と断ればいいのですから・・・・
「土地選び」も所詮は、情報とコミュニケーションです。 色々調べたことを、あとは売主と仲介業者に確認していくことなんです！ 問題点が明確であれば、あとはお互いに返事をするだけ。 別に嫌な思いをすることもありません！？ コツさえ知ってしまえば、楽勝です。 間違いのない「土地選び」ができるんです。 あなたと不動産・建築屋さんとの差は知識の差でした。これがもうなくなっていることに気づくでしょうか？ もし気づきがないのなら、残念ながら間違いのない「土地選び」はあきらめざるをえません。 何故なら、あなた自身がチェックできなければ業者の思い通りに話が進んでしまうからです。 くちじゃあ、営業マンにかないませんよ！いや、あなたも他の業種の営業マンなら別ですけど・・・。 はい、これであなたは、準備ができました！ あとは、あなたと気の合うパートナーとなれる不動産・建築の担当者の人選びだけです。 上記の内容全てを含んだ、「行田市本丸物件調査報告書」は、こちら ↓です。
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