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やっぱり家を建てるときは、自分の夢 を実現したい！！

マイホーム・・・・ 家を建てるときには誰しもが、「こんな家を建てたい、あんな家にしたい」という夢を持っています。 でも、「オプション工事が高くてみんなあきらめてしまった」というお声をよく聞きます。 もし、あなたが住宅会社で見積を取ったことがあったとしたら、本音のところガッカリしたのではないでしょうか？ 住宅の広告は統一した基準がありません。 本体工事を安く見せて、オプション工事で利益を上げるといった手法がまかり通っています。 そんな手法の広告に踊らされて、あなたの大切な血と汗と涙の結晶を無駄にするほど馬鹿らしいことはありません。 もちろん、住宅はひとつひとつみな違うものです。オプションや追加も当然あるでしょう。 しかし、それがいくらなのか？広告にうたわれている本体工事の金額とのつり合いがとれている値段なのか？ どうすれば本当のところがわかるのでしょうか？ 一番大切なことは「実際に住む人の家を見て、その家が全部でいくらなのか？」これを比べることです。 見せるために建てられた住宅展示場で、「この家は建物本体で、だいたい坪５０万円です」なんていい加減な金額を聞いても参考になりません。 住める状態での総予算を検討しなければいけません。 建物総予算は、本体工事、オプション・追加工事、屋外給排水・電気引込み工事、カーテン・照明・エアコン、諸費用・・・。 これを出してもらって比較検討しなければ意味がないんです。 本体工事は安く出そうと思えばいくらでも安く出せます。 雨戸・網戸をオプションにしてしまえばいいですし、クローゼット建具もオプションで別途にしてしまえばいいんですから。 実際にそうしている会社はいくらでもありますよ。 住めるまでの総予算を出してもらえばごまかしようがありませんね。 諸費用も気をつけたほうがいいですよ。 「諸費用はどこで建てても同じですから」なんて営業マンの言葉を信じたら、 敷地内に資材置き場がないからということでかかる小運搬費が計上されていたり、融資の費用が計上されているところもあれば計上されていないところもある。 住宅業界は、本当にミステリアスな世界ですから・・・。 　 　今でも話題になる「欠陥住宅」 「欠陥住宅をつかまない１０のポイント！！」を紹介します 建築・不動産業者メッタ斬り 「欠陥住宅をつかまない１０のポイント！! ファイナンシャルプランナー 小茂田　勝信　著 小冊子購入のホームページ >> http://www.komodatatemono.co.jp/ sassi.html 地盤が軟弱な土地で、 基礎補強や地盤改良工事を行わないで 建物を建築すると、 不同沈下を起こす恐れがあります。 雨漏れでかびた屋根裏。 放置すれば腐食が進み 不衛生な家になってしまいます。 屋根材の割れや、その補修不良も 雨漏れの原因になります。 屋根材塗装の縁切り不足も 毛細管現象を起こして 雨漏れの原因となるこがあります。 せっかく大金をかけて造った家が シロアリに食われてしまったら 元も子もありません。 １．「瑕疵担保責任」（かしたんぽせきにん）って何？ 瑕疵担保責任とは？ 　「瑕疵」というのは「キズ」ですよね。ですから「瑕疵担保」といえば「キズの保証」ですからキズがあったら直しなさいという意味になります。 難しく言えば「目的物に瑕疵があった場合に、その瑕疵を修補したり、賠償金の支払いなどをしなければならない責任の事。」となります。 　この瑕疵担保責任について「新築住宅の取得契約（請負・売買）において基本構造部分の瑕疵担保責任（修補請求権等）を１０年間義務付ける。」としたのが平成１２年施行の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」です。 　住宅の基本構造部分とは？ １、構造駆体の部分（構造耐力上主要な部分）基礎、基礎杭、壁、柱、小屋柱、土台、筋交い等の斜材、床版、屋根版、梁・桁等の横架材で、住宅の荷重や地震動などによる外力に耐える部分。 ２、雨水の浸入を防止する部分。 これが１０年間の瑕疵担保責任の対象となる部分です。 　それでは軟弱地盤の上に建った家はどうなるのでしょうか？ ●地盤の扱い 「住宅の地盤は、基本構造部分には含まれないが、住宅の設計、施工を行なう場合には、その前提となる地盤の状況を適切に調査した上で調査結果に対応した基礎の設計、施工を行なう義務がある。 例えば、地盤が軟弱であるにも拘わらず、地盤の状況を配慮しない基礎を設計、施工したために不同沈下が生じたような場合には、基礎の瑕疵として本法の対象となる。」ということのようです。 　それでは、これら住宅の主要構造部分以外のものについてはどうかといえば、それは一〇年保証の対象外ということになります。 　二階で歩く音がどんどんと響きうるさくてたまらなくても、気密性や断熱性が悪く、エアコンをかけても効かず、夏暑くてたまらない家、冬寒くてたまらない家も、保証の対象外という事です。 　したがいまして、これらの点については、住宅の性能に拘わってきますので、設備・仕様についてのある程度の知識を持っていないとあとで泣きをみることになりそうです。 　クロス、床材などの内装材やドア等の建具、住宅設備機器は、これまでどおり個々の契約に従って決まりますので、契約の前に保証書の雛型などを業者に見せてもらったほうが無難でしょう。 ●雨漏り、シロアリは？ 　雨漏りがしたからといって全て即保証というわけではありません。 　屋根、外壁等の雨水にさらされる部分について、工事、駆体に瑕疵がある部分が保証されるわけですので、台風で、異常に横殴りの雨が降って、雨漏りが少ししたからといって「欠陥住宅だ。屋根を全部やりかえろ！」というわけにはいきませんが、大雨がふるたびに雨漏りがするのは、何か瑕疵がありそうです。 　シロアリについては見落としやすいので注意が必要です。 　シロアリに構造駆体の土台を食い荒されてその用をなさなくなったとき、それを瑕疵として保証を求めるのは骨が折れそうです。 　その駆体の中にシロアリがいたのなら当然のことなのですが、業者に言わせると「地上1メートルまでは、防腐、防蟻処理をしてあるので、そのシロアリは土壌の中から出てきたものだから保証できない。」なんて言いますし、「防蟻処理してあってなんでシロアリが土台を食べるんだ。」と言っても、「うちの会社の保証書を見てください。シロアリについての保証はありません。」なんてことを言われてしまいます。 　売主や施工業者のシロアリについての瑕疵担保責任も個々の契約によって違いますので必ず確認してください。 　あるハウスメーカーは、土壌駆除消毒をしないで独自の防蟻シートを使用して１０年保証をしていますし、またあるハウスメーカーは土壌駆除を前提に、シロアリ駆除業者の保証書および保険をかけてその被害額の上限を定めて（私が見たのは３百万円）保証しているところもあるようです。 当然、全く保証していない工務店もあります。 多いのは、シロアリ駆除業者の保証書を渡してるケースですが、その内容は「五年間保証。施工完了後シロアリの出没又は発生については、すみやかに調査し、保証期間は無料施工を行ないます」という内容で被害額については保証しておりません。 ということはシロアリに食べられてしまった土台の修理はどうなるのでしょう。 工務店やハウスメーカーで保証項目になっていなければユーザー負担になってしまいます。 　こうしてみると、「品確法」で定められた住宅の基本構造部分の１０年保証というのは、最低限の保証であって、細かな瑕疵については保証していない事がおわかりいただけるのではないでしょうか？ 　したがって、細かな瑕疵の部分が重なり、ユーザーが「欠陥住宅」ではないかと思ってしまうトラブルはなくなりそうは有りません。 分譲建売住宅の完成現場なら ついているついていないの件で もめることは少ないでしょうね。 問題は未完成の時。 ついていると思って契約したのに オプションだ追加だと言われて 追加料金を請求されることがあります。 また完成物件だと、追加したくても 施工上もうつけられない なんてこともありますよね。 ここの会社は網戸と照明器具・カーテンが 追加工事のようです。 屋根の雪止めはついていますね。 ついていて当たり前だと思っていて ついていないことも多いので ご注意下さい。 ２階の雨戸・ベランダの手摺棒が 付いていない。 最近はサッシのガラスを２重にして ２階は雨戸やシャッターを つけない現場も多い。 ベランダの手摺棒はないと ベランダの笠木に 布団を引っ掛けちゃって 困ることがありますよね。 完成した現場がかゆいところまで 手が届くようだと嬉しいですよね。 現実問題はテレビや家具の配置 の関係があるので、建売住宅で 100％も満足度を求めるのは酷です。 注文住宅ならば、 充実した打ち合わせができれば 100％の満足度は可能です。 イメージの思い入れの強い方が、 まれにいらっしゃいますが、 イメージを工事関係者にきちんと 伝えなければ、イメージと違うと言って 揉めることになります。 請負契約の注文住宅ですと、 階段室にDVD・CD用の収納棚を 作ってもらうことも可能ですね。 分譲住宅やローコスト住宅ですと 大工さんの手間が安いので 嫌がられてしまいます。 こんな可動式のテレビ台を 作ってもらうことも可能です。 ここの家は大工さんに 収納棚をたくさん作ってもらいました。 設備もピンからキリまでです。 キッチン１つ取っても、 食洗機がついているとか オーブンがついているとか 浄水器がついているとか 当然値段も変ってきますよね。 ２．「ローコスト住宅」って本当？ マイホーム決定の重要な要素に価格があります。 　この価格がなかなか納得いかないことが多いですよね。 完成分譲住宅のように出来上がってしまっているものを購入するときは、現状あるもの、ついているものでいくらということになりますので、価格でもめることは少ないかもしれません。 （しかし、この場合構造駆体は確認のしようがありませんので、会社を信用するか、工事中の他の現場を見て確認するしかありません。） 　しかしながら、注文住宅や未完成分譲住宅、建築条件付土地の建物請負契約などは、よく「ついてる。ついてない。」「標準だ。オプションだ。」ともめることが多いようです。 これらのトラブルは目に見えないものを買うわけですから、当然といえば当然です。 　買う方（又は注文者、以後ユーザーという）からすれば、どんなに価格を安くして発注したとしても、「あれもこれもついてるはずだ。」と思うのが人情ですし、業者の方は「こんな値段でついてるはずないだろ！」という事でもめるわけです。 ちょっとした具体例をあげれば、アミドがない、雨戸がない、物干し金物がない、バルコニーの手すり棒付アルミ笠木がない、階段手摺がない、クーラーコンセントが各室にない、テレビ端子が各室にない、電子レンジ用コンセントがない、各室のコンセントが１（２）個しかない、照明器具が居室だけでなく玄関、水廻りもついていない、トイレに換気扇がない、テレビアンテナがない、便器がウォッシュレット（ウォームレット）でない、屋根に雪止めがついていないなどあげればキリがないほどです。 　ユーザーの方はついていて当たり前、業者の方は「その値段ではなくて当たり前。」で、立場は全く逆です。 　このように、価格は、何がついていて、何がついていないかによっても変わるものですし、当然のことながら、仕様、設備のグレードによって違ってくるものです。 　どの住宅会社、不動産会社も、基本の工法、設備、仕様はまちまちであるという事を認識しておく必要が有ります。 　基本の工法、設備、仕様が違うということは、住宅性能もみな違うという事です。 　屋内外の振動や騒音対策をどのように考えて、どのように対策を講じているかを確認されるユーザーの方は非常に少ないです。 多分どこも大体同じだろうと思っているからですが、値段が違えば住宅性能は変わります。 本当は当たり前の事ですが、どの会社も、「うちの会社は価格は安いですけど、騒音についてはいまいちです。」なんて言いませんよね。 言われないからどこも同じに思ってしまうわけです。 　せっかく手にしたマイホーム、引越ししたら毎日の生活が苦痛だったなんてことになったら、泣くに泣けません。 　シックハウス対策についても然り。 　相当以前からこの問題はあったのですが、コスト高になる事から見て見ぬ振りをしてきた業者がどれほど多かった事でしょうか。 　新居の生活で、体調を壊したのではなんにもなりません。 子供が病気にでもなったら、それこそ業者を殺したくなってしまいます。 　クロス仕上げの接着剤、フローリングの合板、建具の表面材や塗装材、内外の塗料などきちんと確認をした方がよいと思います。 　単に価格が安いという事は、基本を甘く設定していると判断すべきです。 住宅は、沢山の人達が造ってゆくものです。 基礎屋さん、材木屋さん、大工さん、瓦屋さん、建具屋さん、設備屋さん、水道業者、ガス業者、クロス屋さん、床屋さん、左官屋さん、サイディング屋さん、板金屋さん、ペンキ屋さん、電気屋さん等枚挙に事欠きません。 　一人の大工さんが家を全部造るわけではありませんので、もし、無理な価格設定で、こういった協力業者にしわ寄せがいったとしたらどうでしょう？ もし、あなたが職人さんで、手間もろくにでないとしたら、いい仕事をきちんとやろうと思いますか？ どこか抜けるところは抜いて、赤字になるまいとしようとするのが人情ではないでしょうか？ 　「欠陥住宅」で有名になったのは、「秋田県木造住宅」です。 喉元過ぎればなんとかですが、これが「品確法」制定の動きにつながったのです。 この「秋田県木造住宅」も周辺の相場の住宅価格より、うんと安かったのです。 安いけど、出来はどこも変わらないと思ってしまった人が、今、辛い思いをしています。 裁判したり、諦めたり、不安を抱えたままの生活をしています 。 あなたは、貧乏籤を引かない自信が有りますか？ 　価格に無理があれば、腕のいい職人さんは仕事をしません。 自分の作品に自信が持てなくなるからです。 言い換えれば、価格に無理があればいい住宅はできないということです。 　ですから、あまり低い価格設定をしている商品については十分な説明を受け、その価格が実現できた理由が納得できなければ避けるべきです。 いくらデフレでモノが安くなったとしても、安くなったのは、大量発注やメーカー直接購入による住宅設備機器代、輸入材木代や輸入建具代（仕上げ等日本人の感性で納得できないものもありますので要注意）です。 　職人さんの手間賃はそんなに下がっていません。 手間賃がうんと安いと、熟練工でなく手元見習みたいな人が現場に来るようになります。 よく「手間（人件費）が1番高い」という言葉を耳にしますよね。 手間を削ると手抜きになるわけです。 　プレハブハウスメーカーで、「これは企画（規格）住宅で、工場で７０％造ってきてしまうのでこの価格が実現できました。ですからプランの変更や内装材の変更はお許し下さい。」と言われればそれなりに納得できますが、不動産屋や工務店に「建売ですからこの値段です。」なんて言われてしまうと「建売ですから手を抜いて造ります。」と言われているのと同じ事になります。 　住宅展示場にも問題があります。 「この家は、いくらでできるのですか？」と尋ねますと、「これは、展示場ですので坪６０万円かけて造っています。一般的にご注文頂く方は、坪５０万から５５万円くらいです。」なんて嘘を言います。 展示場は、営業マンの説明より坪１〇万円くらい多くお金をかけて造っています。 仕上げ材や設備品に特注品を使い見栄えがするように造っているわけです。 安く言っても、すっかり同じに建てる人もいませんので１０万位さばよんで説明しているわけです。 　たまに似た感じで建てるお客様もいるわけですが、特注品を似た既製品にして見積します。 それでも少しおっつかないので「お客様のプランは、展示場より少し床面積が小さいので、ちょっと坪単価が割高になりました。」ということになります 。 　今の展示場は５０から６０坪位の家ばかりですので、３０坪くらいの家を建てようと思っている人には参考になりません。 　家は、大きくなればなるほど、空間が広がれば広がるほど坪単価は安くなります。 似たプラン（間取り）で３０坪と４０坪の家を比較してみてください。 設備（台所、浴室、洗面所、トイレ等）の数は同じですよね。 柱や梁の数もそんなに沢山増えた感じはしませんでしょう？ 　ユーザーは、このように展示場でも７０万の家を６０万と嘘つかれながらイメージするものですから、３０坪、坪５０万の自分の家のイメージが、家の大きさが全然違っても段々同化してきてしまいます。 　まして、営業マンにおいしいこと言われて、坪４５万で家の契約をしても、イメージはそのままですので契約の後の設計打合せ（仕様、設備の確認打合せ）でその落差に気がつきもめます。 　着工して現場が進んでから気がついてもめる人もいます。 ユーザーは催眠術にかけられ舞い上がっていますが、業者側はあくまでも坪４５万の家と思っていますので「こんな値段で、そこまでできるわけないだろ。」とトラブルになります。 　ですから住宅展示場だけみて契約するのでなく、自分の建てる坪数にあった工事途中の現場や完成現場を案内してもらったほうが良いでしょう。 　トラブルの防止には、その会社の建物の工法、仕様、設備、基本工事、オプション工事について十分な説明を受けること。 住宅展示場やモデルハウスだけでなく工事途中の現場や、完成現場を確認すること。 　値段が安い場合は、自分が納得できるまでコストダウンができた理由を尋ねること。 　その会社の経営方針を知るためにも会社の責任者に会ってどんな家を造るのか聞いてみるのも良いでしょう。 　ただ、あんまり安いのは、やはりリスクのあることだという認識は持ってください。 　建築業界は「クレーム産業」と言われていることを申し上げておきます。 注文住宅、未完成分譲住宅、建築条件付土地の建物請負契約は、目に見えないものを買うわけですので、価格だけに目を奪われますと、欠陥住宅の落とし穴に入る可能性があります。 　完成分譲住宅で、もう目に見えているはずなのにそれなのに隠れて見えない躯体の欠陥に気がつかず欠陥住宅を購入してしまうこともあるわけですから。 業者選びの前に 建築敷地を調査しよう！ 自分の敷地に どのくらいの大きさの 建物が建つか？ 事前に調べてみよう！ 自分では無理そうな方は、 住まいのコンサルタントや ハウスメーカーに頼んでみよう。 声を掛けると断りづらい と思われる方は、 この時点である程度 任せられる人を選ばないと いけませんね。 「物件調査報告書」のサンプル >> http://www.komodatatemono.co.jp/ sale.html 業者選びが一番難しいですね。 誰でもそうですよね。 モノを買うなら、気の合いそうな 好きになれそうな人から 買いたいものです。 嫌いな人からは買いたくない。 小茂田はこんなヤツ >> http://www.komodatatemono.co.jp/ pro.html 小茂田の「日記」 >> http://plaza.rakuten.co.jp/ komodatatemono/ 小茂田が書いている 「建築・不動産のブログ」 >> http://komodatatemono.nablog.net/ 「いい家」を造るには 「いいチーム」が必要です。 いい営業、いい設計 いい現場監督、いい大工 そしていい職人です。 それがそろっているのが 「いい会社」です。 この人とは、 ハウスメーカーを辞めてからですから もう１７年のお付き合いです。 「棟梁」「親方」と呼んでいます。 現場のイロハを教えてもらいました。 昔は、現場でよく喧嘩もしました。 今ではお互い気兼ねしません。 彼はハウスメーカーの後輩です。 もう１０年近くチームを組んでいます。 「一級建築士」・「現場監督」・「大工」の 三役をこなします。 彼もハウスメーカーの後輩です。 昔はハウスメーカーで営業を やっていました。 今では「現場監督」・「営業」・「大工」 「エクステリア設計」の 四役をこなします。 ミサワホームで伝説の営業マン と言われた私の師匠で仲人です。 ミサワホーム西関東株式会社 MRDプロジェクト担当役員 高野政次氏です。 ミサワホームをご検討の方 ホットラインでご紹介します。 ミサワホーム西関東株式会社 のホームページ >> http://nkanto.misawa.co.jp/ こもだ建物が代理店をしている ハウスメーカーを比較検討する 「セレシス」のページ >> http://www.komodatatemono.co.jp/ selesys.html こもだ建物で打ち合わせをして 煮詰めたプランで 複数のハウスメーカーから コンペ形式で図面と見積が 取り寄せられます。 こもだ建物の設計スタッフでは 物足りないという方には 埼玉住まいの会設計協同組合の 重鎮　工藤　孝先生を ご紹介いたします。 工藤孝建築設計事務所 >> http://homepage2.nifty.com/ takasi-kudou/ 設計監理料は請負金額の１０％位です。 自然素材をふんだんに使った住宅が 得意です。 斬新なデザインには、 いつもびっくりさせられます。 【分譲住宅仕様で注文住宅】 こもだ建物の注文住宅や、 ハウスメーカーでは、 土地購入と合わせてでは 予算的にどうしても厳しい方に、 不動産会社の分譲住宅を専門で 手掛けている施工会社を紹介します。 不動産業者が保証を含めて 任せている会社ですから 安心してコスト重視のお客様でも 注文することができます。 不動産会社対応の営業の人しか おりませんので、 プラン打ち合わせ等は当社で行います。 ★タイプ別坪単価表★ 内ダン　ベーシック 　type 30万円（税込み ）30坪標準 （内断熱工法標準） 外ダン　バリュー　type 37万円（税込み） 30坪標準 （外断熱工法標準） ２重ダン　エコ・ハウス　 type 39.8万円（税込み） 35坪標準 （外張断熱工法標準） ポラーレ POLARE type 43万円（税込み） 27坪標準 （外張断熱工法標準） レガラート REGALATE type 47万円（税込み） 27坪標準 （外張断熱工法標準） ３１項目の追加工事一欄 がありますので、 必ずプラン打ち合わせの上、 総予算を出してからご検討下さい。 打ち合わせは、 こもだ建物で担当します。 ３．業者選び マイホームを購入する先は、不動産業者であったり、ハウスメーカーであったり、工務店であったりします。 　土地の取得からの場合は、エリアが限定されていることがあったりしますので、どうしても業者選びの選択肢が限られてしまいます。 　土地は気に入っているけれども建物が心配という話をよく聞きます。 　土地だけ購入して好きなハウスメーカーで建てたいと思っても、建築条件付でそれがかなわないといったケースです。 　今の時代、ハウスメーカーや工務店も、新築住宅の仕事を取るのが大変な時代ですので、いい土地を仕入れて建築条件付土地の販売で仕事を取ろうとしておりますし、不動産業者も土地だけ販売してうんと利益を出せる時代ではありませんので、土地の利益だけでは会社が維持できないから建物でも利益を出そうとして建築条件付にするわけです。 　土地に魅力と価格競争力があればこれで建物の仕事が取れるわけです。 　ただしこの場合、売主のもくろみが外れて思うように土地でお客を引っ張ることができない場合は土地だけで販売することもあります。 　ハウスメーカー、工務店、不動産業者が土地を購入する場合は、大体６０坪以上の大きい土地を購入してそれを造成し、一区画３０坪位にして分譲するわけです。 　この３０坪という広さは、以前、住宅金融公庫から融資を受けて住宅を建設する場合の最低敷地面積（正式には１００平米）からきております。 　そして、土地を買ってマイホームを建てようとする方も、公庫融資を使いたいが為にこの３０坪（１００平米）の土地を探すわけです。 　それで土地を購入しようとすると、ハウスメーカーや工務店、不動産業者が売主の土地になってしまうわけです。 　４０坪や５０坪の土地であれば、一般の人が不動産会社に仲介で売りに出している土地が多いので建築条件付ではありません。 　建築条件付というのは、業者が売主又は販売代理のときしかできないと宅地建物取引業法で規定されておりますので、業者持ちでない仲介の土地を買えば、好きなハウスメーカー、工務店で建物が建てられるわけです。 　しかしながら、４０坪、５０坪の土地を購入となると土地代金が高くなるわけですから、土地建物のマイホームの総予算が上がってしまいます。 　初めてマイホームを購入する方は、ローンの返済を月々の家賃並に考えていらっしゃる方が多いわけですから土地が広いと資金計画が狂ってしまいますので、やはり、３０坪の土地の購入ということになります。 それで、パクリと業者に食べられてしまうわけです。 　「だったら、３０坪以下の土地を探せばいいじゃないか。土地の値段も安くなるし、今の時代、住宅金融公庫もなくなるし、銀行の融資でもかえって金利が安いこともある。」、ご正解です。 「おっしゃる通りです。しかしながら、２５坪位の土地は、総額が低いということもあって、初めてのマイホームの方には買いやすいので売りに出てもすぐに決まってしまって中々探せません。 　また、売り物の絶対量が少ないのです。 　２５坪位というのは広い土地を持っている人がお金が必要で庭先を売るか、２５年、３０年以上前の昔の建売分譲地の中しかありません。」と言うのが現役不動産業者の返答です。 　したがって、ユーザーが希望する３０坪位の土地は、圧倒的に業者持ちが多いということです。 　また、「いい土地だなあ。」と思う土地ほど建築条件が外れません。 　あとはうんと利益を乗せた高い土地です。 　もう一つの土地と建物購入のパターンとして建売分譲住宅購入があります。 　これは基本的には、完成した住宅をその土地と共に一緒に購入するパターンです。 　できた建物を購入するわけですから、変更工事は一切できません。 　したがって、できた建物に自分達のライフスタイルを合わせていくしかありません。 　最近の建売分譲住宅の専門業者（デベロッパー）はすごいですよ。 　土地を仕入れたら、すぐ私道を造ったりの造成工事をやってしまい、６区画、８区画の建物の工事も即同時着工。 　この同時着工、同時完成でコストダウンを計り、土地仕入れから６ヶ月を目標に売り切るというデベロッパーが出てきています。 　これは工期も早いです。 　びっくりするくらいです。 　そして売り出し価格もビックリするくらい安かったりするわけです。 　これらの分譲住宅は、完成一ヶ月前くらいから土、日毎に売り出しをします。 　宅地建物業法では、建築確認が取れれば、未完成の建物付土地の売買契約が可能ですので、現実的にはその６区画、８区画のどこを購入するかは早い者勝ちです。 　ですから人気の高い東南の角地や西南の角地などは着工と同時にもう決まってしまったなんてこともあります。 　このように、土地と建物の同時取得の場合は、業者選びと言っても土地がうんと気に入ってしまうと業者選択の余地が無いですね。 　土地がうんと気に入った場合は、その分譲会社を調査、研究するしかありません。 　そして、申込したら、十分打合せの時間を取り、工法、仕様、設備の説明を受けてください。 　また、必ず工事途中の現場や完成現場を案内してもらってください。 　営業が案内してくれなくても場所を聞いて確認してください。 　ホームページで他の工事途中や完成の現場を見つけることもできます。 　会社の評判も大事です。 「土地は早い者順ですから早く契約してください。」と必ずせかされます。 　十分な説明なしで契約をせかされるときは要注意です。 　よく考えてみてください。 　土地と建物で契約するわけですから、建物の値段は総額の３割から５割はあるのです。 　これは大きなウエイトですので建物のチェックはおろそかにできません。 　住んでから後悔しても、保証されているのは、住宅の基本構造部分と、住宅設備機器メーカーの保証分だけです。 　何度も申し上げるように、会社によって建物の工法、設備、仕様は異なりますし、基本工事もオプション工事も異なります。 　建売分譲住宅の場合は、完成していたら、イメージと現実のギャップは無いわけですが自分の家の基本構造部分については、チェックのしようがありません。 　これが最大の欠点です。 　「目に見えないところが本当に見えない」のですから。 　前の章で申し上げたように職人の手抜きは「目に見えないところ」ですので厄介です。 　必ず他の工事途中の現場で確認してください。 　日曜日は、職人さんが休みですので躯体の確認がゆっくりできます。 　工事途中の未完成物件で売買契約された方は、打合せだけで安心せずに、現場にもよく足を運び図面と現場を照らし合わせ写真を撮っておくのが良いでしょう。 　ニコニコして挨拶し、疑問に思うことがあれば職人さんに聞いてみるのも良いでしょう。 　基本的なことは教えてくれます。 　ただ決して職人さんと議論したり、文句を言わないようにしましょう。 　言っても意味が無いですから。 　納得がいかない点、苦情は営業マンか、現場監督に言いましょう。 　何度か現場について連絡すれば「うるさい客だから注意しよう。」ということで監督や営業が注意してくれます。 　それだけでもその会社の他の現場よりいい家になるかもしれません。 　それと現場が汚いところは要注意です。 　誰でもそうですよね。 　整理整頓ができていないところで効率的ないい仕事ができますか？ 　それでいて工期が早かったら突貫工事か手抜き工事だと疑いたくなりますよね。 　現場チェックはとても大事なことです。 　最初の建築条件付土地の購入の件は、「土地の売買契約をして、三ヶ月以内に売主又は売主代理の者と建物の請負契約を締結しない場合は土地の売買契約を白紙にします。」ということですから、建物の打合せの時間も十分取れますし、きちんと内容（基本的工法、設備、仕様、基本工事、オプション工事等）さえ理解すれば良いわけです。 　請負契約をして着工しても、完成まで約三ヶ月はかかりますので現場もまめにチェックできます。 　基礎、棟上げ、屋根、断熱、電気配線、設備、外壁、内装等々ポイントポイントチェックできるわけですから、まめに現場へ行き、監督や職人と会ったり、連絡をしていれば中々手を抜きたくても抜けないでしょう。 　そういう点では安心できますよね。 　建売分譲住宅のほうが、すぐ引越しできて楽な面もありますが、建築条件付で十分な打合せをして、自分達のライフスタイルに合った家を造れば、満足度も高くなることでしょう。 　売主の業者の方も、建ててしまって、中々売れなければ値段をどんどん下げるしかありませんから、予定した利益がとれず赤字の可能性のある建売分譲より建築条件付土地で販売したほうがリスクが少ないわけです。 　それで小さい会社の工務店、不動産屋はほとんどこのパターンになります。 これが建築条件付土地が多い理由です。 　ただしこのパターンですと、建物も一棟ずつ建てるわけですから、まとめて一遍に建てるようなコストダウンはできません。 　それで一遍に建てるデベロッパーの建売分譲住宅に比べ、提示される土地建物の総額の金額が高い感じがするわけです。 　建築条件付売り地に対して「うさんくさい業者が土地をえさに建物でも儲けようとしているな。」というイメージを持つ方もいるようですが、いい業者であれば、「土地は気に入っているし。建物も細かく打ち合わせてもらって希望通りのいい家ができそうだ。」ということにもなります。 　それに現場の進行状況のチェックもできるので「夢のマイホーム、住んでみたら欠陥住宅」なんていう最悪のシナリオは避けることができそうです。 　問題は仲介業務です。 　不動産業務というのは、不動産の売買、仲介、賃貸の斡旋が三大業務です。 　仲介業務は、読んだ字の如く、土地、新築住宅、中古住宅、新築マンション、中古マンション、その他事業用の土地建物を当事者となって（売主又は買主になる）売買することや、仲人さんののように、売主や買主を探して話をまとめて手数料をもらう（仲人さんは手数料もらってませんね。失礼！）ことや、お部屋探し（アパート、マンション、事務所、店）です。 　大体は、「今、あるもの（出来上がったもの、出来ているもの）」の取引です。 　土地もあるもの、新築住宅も完成物件は「今、あるもの」、中古住宅然り、マンションも住宅と同じで、部屋探しも「今、あるもの」をお客様に紹介するわけですね。 　「今、あるもの」は、目と資料で出来あがりを確認できるわけですから、ユーザーも納得しやすい。 　それでも、目に見えないところにも注意して、工事途中の現場を確認したり、十分な打合せをしてくださいと申し上げているわけです。 　仲介業務では、この「今、あるもの（出来あがったもの、できているもの）」の他に、「今はなくてこれからできるもの」も業務とすることができるわけです。 　お気づきですよね。 　未完成分譲住宅、未完成分譲マンションのことです。 　ここでは、住宅に関して書いていますので、マンションについては触れません。 　要するに、未完成分譲住宅、建築条件付土地の売買についても、仲人をしているわけです。 　人間だって、仲人さんの言ってた事と、本人と会っての印象とで大違いなんて話はよく耳にします。 　まだ結婚は、仲人さんに紹介されて交際期間を踏まえてイエス、ノーの返事をするわけですが、この仲介業務では、結婚相手である売主に会うのは契約のときです。 　契約の日に、重要事項の説明書（宅地建物取引業法で定められている物件の概要説明書）を聞かされて、契約しなければなりません。 　「今はなくてこれからできるもの」の契約を、売主との十分な打合せをしないで契約するわけです。 　もちろん、テレビＣＭでもおなじみの会社の優秀な営業マンは、売主以上に十分な説明をしてくれるかもしれません。 　しかしながら、もしユーザーが建物に対して過度のイメージを持ってしまっているとそれは裏切られることのなります。 　建物についてはすべて図面通り。 　図面に書いてないものはつきません。 　したがってユーザーは、建物図面のそれこそ一字一句チェックしなければなりません。 　仕上表をみてコンセントの数であるとか、基本でついているもの、オプション工事なもの、そういったことすべてをチェックしなければなりません。 　これって結構大変です。 　仲介業者の営業マンと人間関係はできていても、売主とはまったく人間関係ができていないわけですから。 　ここで仲介業者の言ってた事と、売主の言うことで行き違いがでるとトラブルになります。 　「仲人さんは、こう言ったのに」というやつですね。 　建築条件付土地についても同じです。 　土地だけの仲介では、手数料が伸びませんので、ユーザーと建物のプランの打合せをして、そのプランで売主に建築確認を取らせ、土地建物の売買契約に切り替えるということもします。 　ユーザーも希望通りの間取りができればその時は満足しますので、それに応じるわけです。 　しかしながら、何度も申し上げた通り、会社によって建物の工法、仕様、設備、基本の工事内容、オプションみんな違いますから、仲人さんから全部の説明を受けるのは至難の技です。 　そこがトラブル発生の原因です。 　よほど、売主と仲介業者がいつも一緒に仕事をしいて意思の疎通が無ければかなわないことです。 　したがいまして、未完成物件、建築条件付き土地の購入については契約の前に売主又は売主代理の人からも説明を受けてください。 　特に建築条件付土地の建物の打合せは、売主、売主代理の人ときっちり打合せをすべきです。 　仲介業者任せというのは先ほど申し上げた通り、よほど売主と仲介業者の関係が深いところ以外は、トラブルの原因となりますから避けたほうが良いでしょう。 　業者選びも基本は、人選びです。 　きちんと十分な説明ができないところからは購入しないことです。 　いくら安くて魅力的な土地であっても粗悪な建物をつかまされたら大変です。 　かえって高くつきます。 　何度も何度も申し上げましたが、建物の保証は、基本構造部分と住宅設備のメーカーの保証分のみです。 　その他の細かい部分は会社によってまちまちです。 　建物にはよくよく注意が必要です。 　建て替えについて 　建て替えについては、土地が無くなるわけではないのですからじっくり構えてください。 　住宅雑誌や住宅展示場で、自分のライフスタイルや予算にあいそうなハウスメーカーを数社ピックアップし、あとは地元の信頼のおける工務店を探して比較検討してみてください。 　会社の「家造り」に対する方針が大切です。 　「どんな家を造っているのか」その家は自分にあいそうか、そうではないか。 　このへんのところをよく考えてみてください。 　住宅展示場などを総当りすると大変なことになります。 　それこそ夜討ち朝駈けで営業マンがやってきます。 　電話もひっきりなしです。 　記名は二、三社位にしておいたほうが良いですね。 　それと営業マンの人選びが大切です。 　丁寧に要望を聞いてくれて、また、「こういったものはどうでしょう？」と提案してくれる人がいい営業マンですね。 　希望だけ入れてプランを作ってもらっても、ごちゃごちゃしてライフスタイルの変化に対応できず、何年か先に「失敗したなあ。」なんて後悔したくありませんよね。 　やはり、専門家としての提案を随所に入れてもらわないといい家はできません。 　値引きで契約だけを迫る営業マンは早めに断ったほうが良いでしょう。 　営業マンはプロデューサーになってくれます。 　いい営業マンには、いい設計、いい現場監理者、いい指定工務店がつくことが多いです。 　ただ展示場に行った場合、必ずそのメーカーのいい営業マンに会えるとは限らないので（展示場当番で順番制があるため）、気に入ったメーカーでも営業マンがあまり良くなかったら、アンケートの記名は避けて出直したほうが良いです。 　記名を取った営業が担当になるからです。 　出直してもいい営業マンがつかなかったら、思い切ってその会社は検討から外したほうが良いでしょう。 　何度も申し上げたようにこれから建てる家は「目に見えないもの」を買うわけですから、これから何度も何度もその人と打ち合わせをするわけですから、生理的にイヤな人から買う必要無いですよね。 　イヤな人といい打合せをする自信がありますか？ 　ハウスメーカーの場合、営業マンの人選びがまず最初に大事なことです。 　問題は地元の工務店 　地元の工務店にもいい会社はたくさんあるのですが、どうも気軽に相談できないというところがあります。 　相談したら断れないようなプレッシャーを感じてしまう。 　それは何故か？ 　大きい工務店ならそれこそ営業も設計士もいるので、営業と打合せをして話を煮詰めて折り合いがつかなければそこで断ればよいのですが、地元で長く仕事をしていて、それこそ職人気質の社長が営業も兼ねているとなると、色々要望を出すのも気が引けてしまったり、仮に感性が合わなくて断ろうと思っても一苦労なんてことになりそうで、想像しただけで気が滅入ってしまいます。 　でも本当は、こういう工務店が一番いい腕をしていたり、安心な家を造ってくれるものです。 　ただ、打合せしづらい、これを何とかしないとユーザーも工務店も不幸ですね。 　そのためには、費用のかかる設計士に設計監理を依頼するという方法だけでなく、もっと安価に住宅会社選定のコンサルをしてくれる、建設工事交渉人とか建設工事監理代理人みたいな人が必要かもしれません。 　結局、業者選びはその会社のポリシーと人選びということになります。 　いい営業マン、いい設計士、いい現場管理者、いい工務店、いい社長さんということになります。 　長々書いて結論がお粗末ですが、家は、ユニット工法のプレハブ住宅を除いて基本的には「人が造る」ものです。 　したがって、一にも二にも人選びということになります。 住宅性能は どこも同じではありません。 見てもつまらない構造体ですが 構造体が住宅性能にかかわります。 最近の木造住宅の基礎は ベタ基礎が標準というのが 多くなっていますが、 工法による適正がありますので 布基礎が駄目だと言うことでは ありません。 基礎工事の前に、 地盤調査の結果次第では 杭打ちや地盤改良が 必要になります。 今は、結合金物がしっかり していなければ、 国に登録された第三者機関の 住宅性能登録の 検査に受かりません。 断熱の工法も、 内断熱工法とか外張断熱工法とか 種類がありますので 優先順位を決めて採用してください。 住まいの情報発信局・住宅性能表示制度 >> http://www.sumai-info.jp/seino/ 住宅性能評価機関等連絡協議会 >> http://www.hyouka.gr.jp/seido/ shintiku/index.html ４．住宅の性能は？ 住宅の性能について、比較検討していますか？ 　住宅の性能については色々あります。 　耐震性、耐火性、耐風性、遮音性、断熱性（省エネルギー対策）、ホルムアルデヒド対策、耐久性（劣化対策）、バリアフリー（高齢者等配慮）、維持管理対策などあげればきりがありません。 　どこに重点を置くかは、その家の立地条件によっても変わるでしょうし、住む人の価値観によっても変わってきます。 　それを一度優先順位をつけて整理する必要があるのではないでしょうか？ 　耐久性を例に挙げれば、構造躯体の１０年保証は、第一章で述べた通り、売主、請負者の義務のわけですが、どの会社もランクは同じなのでしょうか？ 　ハウスメーカーでは、２０年、３０年の保証をうたうところも出てきました。（但し、一定の条件がついています） 　１０年保証をうたっても、そのハウスメーカーや工務店が倒産してしまったらどうなるのでしょう。 　住宅性能保証登録をして保険をかけて、会社が倒産しても八割がた保険で補われる制度ができ、これに加入する工務店や不動産業者も増えました。 　ハウスメーカーは、メーカー保証のため加入していないと思います。 　そんなことはともかくこれは、最低限の保証のわけですから、ユーザーとしてはそのランクが一番知りたいところです。 　　耐久性（劣化対策）が高いのか、低いのか、そのランクが低ければ、いくら保険で支払われるといっても、高いランクの家を買いたいのが人情です。 　断熱性（省エネルギー対策）であれば、断熱材は何なのか？ 　断熱材の厚さはどのくらいあるのか？サッシは断熱サッシか否か？ 　サッシのガラスはシングルかペアか？ 　こんなことが色々出てきます。 　すべての満点は必要無いですけれども、ユーザーが優先順位をおくところは高得点をお願いしたいものです。 　家は、工法、ハウスメーカー、工務店によって特徴があり、得意の分野があるわけです。ユーザーは自分の土地の立地条件、好み、ライフスタイルに合わせて、希望する高い性能を持っているものを選べばよいわけです。 　聞いてみてください。 　「この家（おたくさまの会社の家）にはどんな特徴がありますか？性能で高い分野はどこですか？」って。 　これで何も答えられないような会社や営業マンでしたら辞めたほうがよいです。 　考えてみてください。 　人通りの激しい通りに面した土地に家を建てるなら遮音性を重視したいですよね。 　家が密集しているような所でしたら耐火性が大事でしょうし、地震が予想されるような所であれば耐震性がポイントですよね。 　最近、住宅の性能表示がいわれていますけど、積極的に公開しているところはまだ少ないようです。 　これは、一軒一軒の図面の審査になりますし、申請がユーザーサイドで、費用負担もユーザーですから中々普及してきません。 　ハウスメーカーは、企画（規格）住宅についてはデータ-を公開したらいいと思いますし、新築分譲住宅は積極的に、住宅性能表示を利用したらいいと思うのですが、ハウスメーカーは横並びで下手に公開して、競合他社から攻撃されたくないといった感じなのでしょう。 　全部が満点というのは中々ありませんからね。 　新築分譲住宅で少ないですが、公開しているところも出てきました。 　前にお話した一遍に建てるデベロッパーです。 　建売完成現場は、工事途中の現場を確認することが困難ですから、ハード面でユーザーは心配のわけです。 　この住宅性能表示を見れば約９項目の性能についてのランクづけを確認できるわけですから安心です。 　完成物件でしたら、あとは仕上のチェックをすればよいわけですから。 　このような傾向は歓迎したいと思います。 　念を押しますが、すべてを満たす百点満点の家はよほどの予算をかけなければ無理です。 　自分達に何が必要かを考えるべきです。 　ただ、施工上の「欠陥住宅」だけでなく、住宅性能表示がオール１みたいな家もご免こうむりたいですよね。 　雑誌やインターネットを使えばある程度ハウスメーカーの性能表示が調べられますので、これを比較すればある程度は工法毎の性能の特徴をつかむことができます。 　ただこれも、商品化するときにどこに重点を置くかで違ってくると思いますので参考程度です。 　ローコスト住宅の性能表示のチャートが素晴らしいというのは期待できませんので、値段でハード面が変わってくることは承知しておくべきでしょう。 　ただ、高い値段で、チャートが小さいと腹立ちますよね。 　そういうこともあるということです。 　高額商品で、見た目だけ豪華にしてハードの目に見えないところは普通にして（もしくは低くして）利益を出す会社もあるわけです。 　在来工法は、お金をかけず何も特徴を出さなければ小さいチャートになってしまいます。 　ですから、その会社の経営方針とか、「家造り」に対する思い入れが結構重要になります。 　是非、「おたくの会社は、どんな家を造っていますか？」と聞いてみてください。 　熱く語れる人ならきっと仕事に自信を持っていることでしょう。 　低い住宅性能でその上手抜きでもされたら大変ですよね。 　やはり、人を見ることがここでも大事です。 自分達の家に合う 住宅性能のチェックは できましたか？ 住宅性能評価の10分野の概要は 以下の通りです。 １.地震などに対する強さ（構造の安定） ２.火災に対する安全性（火災時の安全） ３.柱や土台などの耐久性（劣化の軽減） ４.配管の清掃や補修のしやすさ、 更新対策（維持管理・更新への配慮） ５.省エネルギー対策（温熱環境） ６.シックハウス対策・換気（空気環境） ７.窓の面積（光・視環境） ８.遮音対策（音環境） ９.高齢者や障害者への配慮 （高齢者等への配慮） １０.防犯対策 総予算のチェックは できましたか？ 総予算を建てるときの項目は 以下の通りです。 １.本体工事代金 ２.地盤調査による基礎補強 　地盤改良工事代 ３.オプション・追加 工事代金 ４.別途工事（ハウスメーカーの言う） 　屋外給排水・電気引込み工事 　屋内外ガス工事　 　TVアンテナ・電話工事 小運搬・駐車場代 ５.付帯工事代金 　照明・カーテン･エアコン 　外構工事 ６.諸費用 イ、開発・建築確認申請費用 ロ、住宅性能表示申請・保証料 ハ、構造計算費用 ニ、登記料（表示・保存・設定） ホ、融資費用・火災保険料 ヘ、会社によって設計・監理料を 諸費用で計上するところがあります。 ７.引越し代 ８. 地鎮祭・上棟式費用 展示場だけでなく施工現場も見て 確認しましょう！ 図面・仕様書を しっかり読み込みましょう！ 設備関係は実際のものを 確認しましょう！ 融資を組む場合は 融資の内定通知をもらって下さい。 月々の返済額も 将来の金利情勢を考慮して 無理のないように設定しましょう！ 売買契約書・請負契約書は 内容をしっかり理解しましょう！ 設計担当者・現場管理者と 仕様・設備の確認をしましょう！ 建築スケジュール・工程表を 作ってもらいましょう！ できたら、会社の社長・役員に 会わせてもらいましょう！ 納得がいったら調印です 理想のマイホームをめざして まだまだ頑張りましょう！ 巨人の西本投手はドラフト外入団から あきらめずに巨人のエースになりました。 理想のマイホームも あきらめずに実現しましょう！ ５．契約にはご用心？ 契約にはご用心。準備は本当に整いましたか？ 　家は、自動車や家電、コンピューターに比べたら、天と地、月とスッポンくらいの違いがあります。 　片や最新鋭の技術を駆使し、マニュアル通りに精密な製品を作り出す工場で生産されるものと、片や一軒一軒違う条件の場所で何十人もの職人達が作り上げるものである家では、全然次元の違うものです。 　工場で作るものと、人間が作るものではおのずから違うという認識が必要なのです。 　以前、ハウスメーカーに勤めていた頃、お客様に建物を引き渡す際、天井高二、四メートルと図示されたものに対して、天井高をメージャーでは測り、「三ミリ足りません。なぜですか？」とクレームをつけたお客様がいらっしゃったという話を聞いたことがありますが、これは完全に「家を工場で作る」という見方ですね。 　天井吊るのは大工さんですが、これで怒られたら「おれ、大工辞めるからおまえ作れ！」と言われてしまいそうです。 　この方は、このハウスメーカーは天井まで工場で作って持ってくると思っていたのでしょうか？ 　だとしたら、これ、完全に営業マンの説明不足でしょうし、お客様も現場に来て、工程チェックをまったくしていなかったのでしょうか？ 　プレハブといわれるハウスメーカーはたくさんありますが、天井まで工場で作ってくるというのは、ユニット工法にあるだけでそれも数社です。 　そのお客様も製造業の方でしたのでそういうチェックを日常されていたのかもしれません。 　家に精度を求めるのであれば、工場生産率の高いプレハブユニット工法を選ぶべきで、それこそ職人さんの造る家を求めるべきではありませんよね。 　何度も申し上げているように、会社によって家を建てる工法が違うわけですから、自分にあった工法を選ぶべきです。 　しかしながら、このような引渡し時のチェックは重要です。 　あなたは、天井高の誤差について何センチまでは許せますか？ 　何箇所か天井高を測って、みんな違った寸法だったとしたら安心できますか？ 　床も傾いているかも知れません。しかし、現実の建物の引渡しのとき、メージャーで天井を測ったり、床にゴルフボウルを置いてみたり、５円玉をぶら下げて垂直を測ったりというお客様は滅多にいません。 　会社を、現場監督を信用しているからでしょうか？ 　しかし、現場監督で、竣工検査でゴルフボウル置いたり、５円玉をぶら下げてチェックしているのも見たことがありません。 　検査は、見た目だけのようです。 　見た目で悪いのって、かなり悪いやつですよね。 　かなり悪いのしか検査で引っかからないのではないでしょうか？ 　ここに住宅業界のあいまいさがありますよね。 　天井高の誤差は何センチ（何ミリ）までとか、床の傾きは何ミリまでとかきちんと規定されている契約約款をあまり見かけたことがありません。 　プレハブメーカーの工事約款には出ているのでしょうか？ 　工事約款には、瑕疵とひとくくりににされて、規定値が出てることはまれのようです。 　先ほどの「天井高の誤差ってどのくらいまでなのでしょうか？」 　「床の傾きで大丈夫なのはどのくらいまでなのでしょうか？」と契約前に笑顔でさりげなく聞いてみるのもよいですね。 　返答する営業マン、設計、現場監督、社長の答えが一応の規定値になりますよね。 　実際にこんなことで裁判をしている人もいるわけですから。 　いくら職人さんが造る手作りのものといわれてもそのへんの基準値みたいなものを明確にしてもらいたいのがユーザーの立場ですよね。 　基準値が明確でないから、現場監督も数値でチェックしていない。このへんは問題です。 　さて、まえふりが随分長くなってしまいました。 　家は、職人が造る「手作り」の部分が多いという認識を持って頂いて、ただあんまり曖昧だと、何が手抜きで、何か手抜きで無いのかわからなくなってしまうので、ある程度、自分が気になる部分については、基準値を話してもらいましょう。 　　できるだけ書面にしてもらうのがよいです。 　いい営業マン（いい工務店の社長、不動産屋の社長）を見つけて十分な打合せをします。 　土地の売買からのときは、重要事項の説明をよく聞き、疑問に思ったことは何でも質問しましょう。 　重要事項の説明は本当に最低限のことですからしっかり理解してください。 　そして土地の売買契約書。 　価格、支払条件、ローンの特約、その他の特約事項をしっかり押さえ、細かいと思うかもしれませんが、約款もきちんと読んで説明を聞いてください。 　違約の場合の損害賠償についてや、税金の精算、登記料についてご理解頂けましたか？ 　土地と建物の売買については、完成物件か未完成かで注意事項も変わってきますね。 　建物の売買、請負契約の場合は、建物の見積、設計図面、仕様書は十分確認してください。 　よく分らないと思わないで下さい。 　これから何十年と生活して行く家ですから。 　不安や不信に思う点はは直してもらってから契約をするようにしてください。 　建物の契約書があまり簡単にできているのも問題です。 　先程の基準値の件、危険負担の件、違約の損害賠償の件、特に損害賠償の件でも遅延損害金はよく問題になります。 　契約は、自分が納得できるまでは、判を押さないことです。 　営業は、月末近くになると「今月中に契約してくだされば、これとこれをサービスします。」と契約を迫ってきます。 　それはそれでお得なこともあるわけですが、内容が詰まっていなければ駄目です。 　　次の月の月末まで延ばしたほうがよいでしょう。 　土地の契約はどうしても短期決戦でないと、無くなってしまいますので集中的に色々なことを検討して決めなければなりません。 　しかし、これから造る建物は、そんな簡単に結論出せませんよね。 　無いものをイメージして決めてゆくわけですから。 　第二章でも申し上げましたが、基本工事の内容、設備、仕様は会社毎に違うわけですし、別途工事の内容も異なります。 　そこのところをしっかり見分けませんとトラブルの原因となり、あとで「営業マンが言った。」「言わない。」の話になり泣きをみたり、そのしわ寄せが下請け業者のところに行きます。 　下請け業者にしわ寄せが行けば、よほど現場管理が行き届いていない限り、現場がズサンな状態となり、見えないところで手を抜かれ、それこそ「欠陥住宅」に足を踏み入れることになります。 　　うんと甘い話にはリスクが伴うことを認識すること。 　営業マンの口約束は一筆とること。 　設計や現場監理者との打合せも書面を取り交わすことをお勧めします。 　締切りを前にした「取り敢えず契約」は避けること。 　「取り敢えず契約」であっても、契約は契約ですから責任と義務が発生します。 　解約は簡単にはできません。 　「取り敢えず契約」ならばいつでも解約できる旨の覚書をとっておかなければ、解約するのにまた多大な労力を使うことになります。 建設地の敷地調査・地盤調査を行って 土地の法規制・住環境・インフラ状況、 土地の安全性を確認します。 ＜敷地調査報告書＞ ＜地盤調査報告書＞ 結果、地盤改良が必要との データが出ました。 土地の神様に、 工事の安全と一家の安寧と発展を 祈念致しましょう。 地盤改良を行い基礎工事にかかります。 コンクリート土台（基礎）の「芯」 となるの鉄筋を配置します。 鉄筋の適切な配置で、 安定感のある しっかりした基礎を造ります。 基礎の幅（厚さ）、立ち上がりの高さ アンカーボルトの数と位置を しっかり確認します。 基礎ができたら、 給排水の先行配管を行い 基礎パッキンの上に 土台を乗せてゆきます。 土台ができたら柱を建てて 組み上げて行きます。 もうじき棟上げです。 気をつけて頑張って!! 土台から１M位の高さまでの所が 赤くなっているのは、 防蟻・防腐材を塗ったところです。 こういう材料のチェックも したいところです。 柱を建てて行き棟上げが無事に済むと どんどん大工の木工事と屋根工事が 進んでゆきます。 小屋組みも大分進んできました。 雨が降ると現場の柱が濡れてしまうので 屋根ができると一安心ですね。 梁など横架材のチェックと その金物のチェックもしてみましょう。 筋違のある耐力壁の 数と位置は図面通りですか？ ちゃんと位置を確認しておかないと 量販店でエアコンを買って 取り付けをしてもらうときに 筋違を切られちゃうなんてことが ないようにしないと。 ６．現場監督・現場管理者は誰ですか？ いくら、住宅の部材、部品が工業製品化されてきても、施工の善し悪しは、現場監督、現場監理者によって決まります。 　いい監督の条件とは、まず第一に、図面をキッチリ隅から隅まで読めること、書いてある図面の内容がきちんと理解できることです。 　二番目は、工程管理がしっかりできて、現場に空きを作ったり、押せ押せの突貫工事にならないようにスケジュール管理をして、協力業者の手配に狂いを出さないこと。 　早め早めの協力業者の手配が重要ですし、工程が狂ってしまえば、予定していた協力業者が現場に入れません。 　よくいう「段取り八分」です。 段取りが上手くいけば８０パーセントは成功するという話ですよね。 　三番目は、現場の知識と経験を活かして「図面が批評できる」ことです。 　二番目までは、まじめで几帳面で、建築知識があればできるわけです。 　しかしながら、この二番目のところでも現実は厳しいとと言ったところでしょうか。 「段取り八分」が上手くいかない理由は、天候による遅延もあるでしょう、予備日を上回っての雨が降ってしまったとか。 　ただ、一番大きな原因は、予定していた協力業者の職人が入らなかったということではないでしょうか？ 　これは、監督の連絡不足であったり、協力業者の質の問題ですから、やはり監督の責任です。 　この当たり前の二番目までのことができるだけでいい家になるはずです。 　なんせバタバタの突貫工事が無いわけですから。 　三番目のもう一つ上のランクは、やはり経験がものをいうのかもしれません。 　図面を見て「これでは、現場が納まらない。設計屋さんと打合せしなくちゃ。」と言える人です。 　図面のミスを指摘するのではありません。 　図面のミスなら営業でもチェックできますから。 　普通は、図面をさらっと見て、あとは職人さん任せで、工程チェックのみの監督さんが結構多いです。 　その上、工程ロスではたまったものではありません。 　職人に「この図面では現場が納まらないのですが、どうしたらいいでしょうか？」と聞かれ「図面がそうなっているんだから適当にやっといてよ。」と言う監督さんはいないでしょうか？ 　結論から言えば、現実はこういう人がかなりたくさんいます。 　特にハウスメーカーではかなり多くいます。 　それは若い監督が多くて現場の経験がなく特殊な納まりについての知識が無いこと。 　それとハウスメーカーは、繁忙期に監督が持つ現場の棟数が、能力を超えて持たされるからです。 　能力を超えて持たされると、一件一件細かくチェックしてられないですよね。 　工程チェックだけで精一杯です。 　ハウスメーカーには、検査課なんて人がいますが、所詮同じ会社の人間ですし、同様にかなりの現場を見なければなりませんからやはり目で見るでけが中心です。 　目で見て駄目なのはかなり駄目ですよね。 　前にお話した「何ミリ違いますね。」なんて言うお客様にはお手上げです。 　検査課の人の中には、それこそ神業と思えるように何ミリかの誤差を指摘するような人もいるみたいですけどそれは本当に一部の人です。 　人間は弱い生き物ですから、その繁忙期の仕事振りが忙しくなくなったから変わるかといえば、変わらないです。 　「やっと楽ができるようになった。」と仕事量が落ちても細かく現場をチェックするかといえば、しないものです。 　工程のチェックをして、現場を一通り見渡して、工程管理票ににチェックマークを入れて帰るだけです。 　この現場監督に現場をよく見てもらおうと思ったら、ユーザーの方もまめに現場を見て、「今日、現場を見に行きましたら、基礎工事が大体終わっていたのですが、出ているアンカーボルトの位置がどうも違うように思うのですが？」などと電話をしてみたらいかがでしょう？ 　「分りました。明日確認に行ってみます」と返事をしてくれると思います。 　そして「この客はうるさそうだ。気をつけないとあとで揉めるかも知れないな。」と思って、まめに現場に顔を出しチェックしてくれるはずです。 　うるさい客だからまめに現場をチェックするというのは情けない話ですが、ある程度大きい会社になれば、現場管理もマニュアル化されてていて、現場チェックシートを適当に埋めていくだけです。 　これだけＩＴ社会といわれるようになったのですから、現場管理シートもホワイトボードに邸名を入れて、デジカメ写真添付でイントラネットで上司や設計、営業、資金等会社の人すべてが工程進行が分るようにすればいいと思うのですが、まだあまり聞いたことがありません。 　　地元の工務店はどうでしょうか？ 　地元の工務店の現場監督は、よほど数をやっているところ以外はそれほど多くの現場を持たされることはありませんので、工程チェックだけやっている現場監督はいないと思います。 　また在来工法では、必ず現場で「納まり」の問題が出てきますので、図面と現場を照らし合わせて問題処理をしなければ先に進まないので、現場監督は大変です。 　ある意味現場の大工さんより腕がないといけない部分もあります。 　在来工法の組み立ては、マニュアルでなくて大工さんの腕ですので、大工さんを技術的にも指導しなければならない部分もあるわけです。 　ですから、「監督」というよりは「親方」と言われる人が現場を持っていることも多いです。 　昔、ハウスメーカーにいたとき、設計の人と現場に行き、「展開図」と現場が違っていて「これはこういうふうに納めてよ。」と設計の人が話をしたら「おれは組立屋で大工じゃないから、そこまでできないよ。」と言われたことがあります。 　プレハブハウスメーカーだと組立はマニュアル化されているわけで、現場は「昔ちゃんと修行した大工」である必要はないわけです。 　たまに内部造作でこみ入った納まりを要求されるとこういう話になってしまうわけです。 　ですから、プレハブハウスメーカーで現場で大工さんが組立していますという話は、正確には組立工の人が組み立てていますということです。 　在来工法でさえ、今はプレカット（作業場で大工さんが自分でキザミをしないで、柱、梁など工場で刻まれたものが現場に搬入され組み立てること）ですから木目を見てキザミができる修行した大工さんは少ないのですから当然といえば当然です。 　話がそれてしまいましたが、そういう点で、在来工法の工務店の現場監督は重要ですし、能力のある人でないと勤まりません。 　在来工法の工務店の現場監督は、昔、「棟梁」とか「親方」と呼ばれたような人がやっているので現場を任せて安心なのですが、元大工さんなので忙しい現場ができるとそこで大工になってしまい、他の現場が見られないなんてことが起こり得ます。 　大工で入っているその現場はいいにしても、かけもっていた他の現場が心配になってしまいますよね。 　又、経験が豊富なので、経験則で判断してしまい図面と現場の差異と見落としてしまうなんてことがたまにあるやも知れません。 　ただし、だんだんこういう人はいなくなります。 　高齢化の問題です。神社仏閣の宮大工の仕事以外、在来工法はプレハブハウスメーカーより安くなければ仕事が取れないようになっています。 　在来工法でも、プレカットが当たり前になったように、在来工法もある程度マニュアル化されて修行した大工さんが建てる一般住宅はなくなってきてしまいます。 　だって今の若い人が殴られながら修行しますか？ 　だんだん大工さんは、プレハブハウスメーカーのように組立工になってしまいます。 　１０年もすればそういう時代になってしまいます。逆に、本当の大工さんに造ってもらえるのは今が最後かもしれませんね。 　今、リフォーム市場が活況を呈していますが、本当の大工さんがやっていますか？ 　リフォームで躯体が絡むとキザミのできる経験豊富な大工さんでないとできないはずなんですけどどうなんでしょう？ 　内装工事なら全然問題ないですけど、壁を抜いて柱をとったり、梁を切ったりの仕事は難しいはずですよね。 　リフォームの苦情の問題はそいうところにあると思うのですが、いかがでしょう？ 　リフォームも工事の内容で業者を選ばないと大変なことになります。 　デベロッパー（建売分譲住宅）の場合は？ 　デベロッパーの分譲住宅は、完成一ヶ月前くらいから販売されるので、ユーザーが現場チェックをしようと思っても、早めに申し込んだ人が、最終工程のところで、多少チェックできるくらいですよね。 　最終工程ですと現場も鍵がかかっていますので、自分で勝手に見に行くことは不可能です。 　基本的には、現場途中のことは知る由もないので会社を信じて購入するのみになってしまいます。 　こういったところが、良心的でないデベロッパーが結構手を抜こうと思ったら抜けちゃう理由です。 　前にも申し上げましたが、住宅の性能表示をしてくれるとユーザーのほうは多少安心できますよね。 　特に住宅性能保証登録住宅であれば、保証協会の検査もあるわけですからさほど「貧乏籤」を引かなくてすみそうです。 　ですから、建売分譲住宅の場合、住宅性能表示とか住宅性能保証登録住宅というのがついていれば、ユーザーの代わりに現場チェックしてくれることになりますので建売分譲住宅を購入の方にはお勧めです。 　では実際のデベロッパーの現場監督はどうでしょう？ 　良心的な会社の現場監督はかなりハードだと思います。 　一現場半年で回転させるというのですからすごいです。 　普通の街場の不動産業者が建売現場を売り切るのは一年以上ですから、驚く限りです。 　土地の契約をして、決済までが一月から一月半、造成が２０日から一ヶ月ですので、建物は外構含めて三ヶ月といったところです。 　その間に開発行為の申請許可、確認申請もあるわけですから、許認可スタッフ、設計スタッフ、現場監理のスタッフ、そして、それについて行く施工スタッフ、プロ集団でなければできないことです。 　そうでないところがやっていたら、間違いなく「欠陥住宅」に一番近い家です。 　建築条件付土地購入での建物建築、建替えのユーザーは、ハウスメーカー、工務店、不動産業者のスタッフと一緒に、目に見えていないものを作り上げていくわけですから、申し上げた通り、現場監督は、営業マンと同じでとても重要です。 　誰が現場について責任を持つのか必ず確認して、まめに連絡を取り合いましょう。 　ユーザーは営業マンには話がしやすいのでよく電話をしたりはできるのですが、どうも現場の人となると話しづらいという方がいらっしゃいます。 　そんなこともあって、営業マンが、まめに現場を見てユーザーに報告をして差し上げるとかなり安心して喜んで頂けますが、営業マンはやはり現場監督ではありませんので、見るでけでチェックはできません。 　ですからやはりユーザー自身もまめに現場を見て、疑問に思ったこと、不安に思ったことを現場監督に伝えたほうがよいのです。 　住宅会社の善し悪しは現場を見れば判ります。 　シロウトでも判ります。きれいか汚いかです。 　きれいなところは、現場監督（又は社長）がうるさいのです。 　こういうところは、現場監督もよく見に来ているケースが多いです。 　夕方、職人さんがきちんと掃除をして帰る現場はけっこう教育が行き届いた感じがします。 　ですから、駄目な会社でも、夕方、現場がきれいに片付いていればいい会社に見えるのですが、駄目な会社はやはり現場が汚くなっています。 　何故でしょうか？ 　それはやはり、職人さんなどへの待遇が悪いのではないでしょうか？ 　手間の支払いが遅れているとか、かなり安いとか、何か問題があれば、やはり職人さんはあまりいうことを聞いてくれません。 　こういうところは、要注意となります。 　いつ職人に手を抜かれるかわからないからです。 断熱材充填作業の前に、 電気の配線工事や配管工事を行います。 ペアガラスサッシや玄関ドア などの外部建具を取付けてゆきます。 たすきがけで筋違の入っている壁は エアコンはつけられませんから。 外壁側に構造用合板が張られ 内側に断熱材（内断熱工法の場合）が 充填されて、耐火ボードが張られてくると 段々イメージが膨らんできますね。 大工仕事ももう一息です。 断熱材充填時は、空気の流れも 意識してやってもらっているかな？ 職人さんには細部まで こだわって仕事して欲しいですよね。 ベランダのFRP防水もきっちりやって もらわないと雨漏りの原因になります。 組込車庫の上に 車庫と同じ広さの大収納があれば、 とても便利です。 家具の配置が決まっているのなら、 大工さんに取付家具を造って もらうのもいいかもしれません。 この家は居間に大工さんにお願いして テレビ台と棚を造ってもらいました。 ホールに壁の厚さ分を利用した 収納棚があるととても便利です。 ７．工期短縮は本当にいいの？ 工期短縮について 　基本的には、工期短縮は素晴らしいことだと思います。 　しかし、それは現場に携わる色々な人が知恵を出し合って、それを実現するために切磋琢磨し、ロスを除き合理化したものの結晶でなければ意味がありません。 　無理、ムラ、無駄をなくして実現したものでなければならないのです。 　突貫工事の工期短縮は、仕事の質を落とすだけですから、それこそ「欠陥住宅」への落とし穴になります。 　 何故工期短縮が難しいのか？ 　その答えは、やはり様々な職人さんが工事に係るからです。 　基礎、大工、屋根、建具、電気、住宅設備機器、外壁、左官、塗装、板金、内装、水道、ガス、畳、外構等々数えたらキリがありません。 　これらの職人さん達を、順送りで入れていかなければなりません。 　又、完成に近づけば近づくほど職人さん同士がかち合ってきます。 　何人もの職人さんがかち合えばやはりいい仕事はできません。 　結構誤解をしている人が多いのですが、ハウスメーカーで働く職人さん達を、ハウスメーカーの社員と思っている方がいます。 　ハウスメーカーの社員と思えば「何故、何日も現場が空いているんだろう？何故今日はこんなに職人さんがかち合って仕事をしているんだろう？」と疑問に思ったり、腹が立ったりするわけです。 　職人さんは、自営業であったり、協力会社（下請会社）の社員だったりです。 基礎屋さんであれば、○○土建工業株式会社であったり、○○土建工業有限会社であったり、自営で○○土建工業だったりです。 屋根であれば、○○瓦工業、建具屋であれば、○○建具店といった具合に、現場で働く職人さんは、それぞれの会社から派遣されてくるわけです。 　ハウスメーカーの建物でも、現場は、ハウスメーカーの指定工務店が受け持ち、その協力業者（下請け）が現場に順送りに入ってくるわけです。（大工仕事がほとんどないハウスメーカーは、工務店を通さず入ってきます。） 　そうなんです。 　色んな職人さんたちは、工務店の社員でもないんです。 　工務店から発注を受けて、工務店の協力会社（下請会社）から派遣されてくるわけです。 　工務店から発注を受けてくるわけですから、職人さん達のボスが工務店ということになります。 　規模によって違いますが工務店には、経営者がいて、現場監督がいて、大工さん数人（常備）がいて、事務員さんがいるといった感じです。 　規模が大きくなると、設計士がいたり、営業がいるといった感じになります。 　話はそれてしまいましたが、何故現場が空いたりかち合ったりするかというと、工務店の協力業者（下請け業者）はその工務店一社専属ではないのです。 　したがって、抱えている職人さんの数にもよりますが、かなりの数の工務店から仕事をもらうわけです。 　スケジュール的には、何日は誰がどこの工務店の現場というふうにきちんと埋められているのですが、一つの工務店の現場が遅れて職人さんが入れなかった場合、他の現場に行くことになります。 　うまく他の現場に入れればいいのですが入れなければ職人を遊ばせてしまうことになります。 　職人を遊ばせてしまうと協力会社（下請会社）はお金だけ出て行くことになりますから、飛行機の予約と同じで、キャンセルを見越して多め多めに仕事を受けます。 　多め多めで受けてしまうと予定していた現場に人が送れなくなり、現場が空くことになります。 　急に職人が空いたとしても、工務店の方もすぐに代わりの職人を入れることができませんので文句を言って「すぐ入るようにしろよ。」となり、現場は空いたままです。 　こうやって何回か現場が空いてしまうと、約束していた工期に間に合わなくなり、昼夜を問わずの突貫工事に突入します。 　突貫工事となると、近隣からは苦情が出ますし、仕事は雑になったりということになりますので要注意です。 　　「欠陥住宅」の可能性が出てきてしまうわけです。 　仕上の部分で突貫工事をやりますと「残工事、駄目工事の多い家」になります。 　今までは、工期がつまってくると突貫工事の怖れがあるというお話をさせていただいたのですが、お金がつまって突貫工事に突入ということもあるわけです。 　最近はローンが発達していますから自己資金が少なくて済みます。 　これはユーザーには便利なことなのですが、造り手からすれば、契約金は一割かそこらであとはローン実行時ということになります。 　工務店は、一ヶ月ごとに協力業者（下請業者）への支払いが発生してきますので、材料を買ったり、手間を払ったりの立替え払いをしなければなりません。 　大手ハウスメーカーは、ユーザーに金融機間からの「つなぎ融資」を組ませて建物の工事進行にあわせて四回ぐらいで資金回収していますが、工務店は、契約金が少しあって、あとは完成時ですからお金が忙しいのです。 　ローンは建物が完成して登記が完了しないと実行されませんから、早く完成させたい。 　そこで、着工時点から即、突貫モードに突入なんてことも考えられます。 　ですから異常に早い工期（短縮工期）は要注意となるわけです。 　大手ハウスメーカーでも、決算期（普通は３月末と９月末）には、お客様が希望していなくても、売上計上したいため、短縮工期となります。 　工期は、建物の工法、会社のキャパシティーによってバラツキがあります。 　いい家を建てるには、その建物の工法、その会社での適正工期が必要であり、これを無理に縮めて完工させるのが突貫工事です。 　今はどの会社も工期短縮に懸命です。 　名目は「お客様に一日でも早くいい家にご入居頂くために」ということですが、実態は、一日でも早く資金回収して売上を立てたいからです。 　家ができれば「建物が完成しました。お引渡ししたいので残金決済をお願いします。」ということになります。 　ユーザーの方でも「お正月は新居で迎えたいので、何とか間に合わせて。」とか「子供の学校の関係があるので何とか３月末（８月末）には引越ししたい。」とか、契約が済んでしまうと無理な要望も出てきます。 　相当厳しいと思われても、資金繰りが忙しい会社であれば、喜んで突貫工事に突入してゆきます。 　大手ハウスメーカーでも３月完成でしたら決算月ですのでこれも喜んで突貫モードです。 　突貫工事で一番怖いのは、基礎や構造体の施工を早めることです。 　雨が降っているのにコンクリート打ちをしたり、コンクリートの養生期間をカットしたり、配筋やアンカーボルト（金物）の設置が雑になったり、決してやってはいけないことをやってしまいます。 　前にも申し上げましたが、突貫工事の最後の仕上げは、何人もの職人が入り乱れての戦場となり、当然、クロス、建具、サッシ、収納家具、玄関ドアなどが傷つきやすい状態にさらされます。 　適正工期で契約して、適正工期で引渡しを受ける。これが重要です。 　適正工期より１ヶ月以上早く引渡しを受けるようなら、納得できるその理由をきちんと説明してもらうことが大切です。 　ここでもユーザーが現場に足を運ぶ意味があることをお判りいただけますね。 チラシを見れば、色々な会社で モニター募集しています。 大手ハウスメーカーは、 広告宣伝費の一環として モニター募集していますので、 施工の心配をする 必要はないでしょうから、 当然のことながら 当たればお得です。 モニター募集でしか 仕事を取ってないような会社でしたら 価格だけで決定するのでなく、 しっかりした業者選びが 必要ですよね。 だって、赤字の仕事を請ける訳は ないのですから・・・。 ミサワホーム西関東株式会社のHP >> http://nkanto.misawa.co.jp/ こもだ建物のホームページ >> http://www.komodatatemono.co.jp/ ８．モニター募集と紹介契約？ モニター住宅 　住宅会社のモニター広告を最近はよく目にします。 　３０坪位の建物が９８０万円とか１，０００万円を切り坪価３０万円そこそこです。 　モニターとは何でしょう？ 　当選したら、建築工事契約の最右翼としてもらい、モニター条件としては、 �@施工途中に現場見学会をさせてもらう。 �A引渡し後、他のお客様を案内することを引きうけてもらう。 　こんな感じでしょうか。 　しかし、これって営業マンのレベルでも、お客様の相談に一生懸命にのって問題解決をして成約になればお願いできることなんですよね。 　仮に坪価４０万円のものが３０万円になったら当然赤字です。 　なのに何故モニター募集するのでしょう？ 　昔は、契約値引きの際、「わかりました。５０万円値引きします。その代わりと言ってはなんなんですが。モニターを引きうけていただけませんか？」なんてことがありましたが、今や５０万、１００万円の値引きは当たり前で、３００万、４００万円値引きしてもらったなんて話も耳にします。 　「それって本当！」とハウスメーカーにいた私もびっくりするくらいです。 　これでは、最初の見積価格は何だったのでしょうね。 　土地建物で３００万、４００万円の値引きならまだわかりますけど、２，５００万円くらいの一般住宅でその値引きは異常ですよね。 　１５パーセントのくらいの値引きになりますから１０パーセントくらいの粗利益はあるのかも知れませんが、ハウスメーカーは、住宅展示場を出したり、宣伝広告したり、営業マン、設計や事務系社員の給料がかかるのですから利益はでないでしょうね。 　粗利益１０パーセントくらいでやっていけるのは街場の工務店くらいでしょう。 　そう考えると最初から、値引き分の半分くらいは見積に上乗せされてたんじゃないのかなと思ってしまいます。 　契約値引きがこんな状況ですから、モニター募集は工事原価くらいでないと応募者を引っ張れないのかもしれませんね。 純粋なモニター制度は、多くの人達に自分達の会社の商品の良さをアピールする場所になるわけですから、いい加減な工事はできません。 　工事途中で人がきたり、完成しても人がくるわけで、その見に来る人が自分達の会社の大切な見込み客ですので、現場は丁寧に仕事をするはずですし、整理整頓に心がけ、いつ人が見に来てもいいようにする。 　これが本来のモニター制度です。 　これでしたら、ユーザーも、自分の現場は、特別に丁寧に施工されている気がするわけですから嬉しいわけです。 　ちょっと、プライバシーが公開されるような気恥ずかしさはあってもいい家ができると思えるわけです。 　「モニター限定三戸募集！建物３０坪（東西南北入口プラン有り）９００万円（坪３０万円）。」 　こういった広告は、本来のモニター制度が、自分達の会社の商品の良さを知ってもらうという主旨であったのが、完全に建築計画客の集客という「人寄せパンダ」に変わってしまっています。 　ですから、「いいものを造って見てもらう家」から「見込み客を集めるための宣伝用の安い家」に変わったということです。 　ここを押えておかないと危険です。 　「客寄せモニター」は「モニターしない家」になることが多いです。本来の主旨と違うわけですから。 　こういうことを理解して応募してください。 　当選したからといって簡単に契約してしまうということは謹んでください。 　前に申し上げた、工法、設備、仕様、基本工事、オプション工事等、納得のいく説明を受けてください。 　モニターの計画も、いつといつ現場見学会をやるのか確認しましょう。 　破格金額のモニターは、公開してもらったほうが安心です。 　公開するというのは、会社と商品をアピールするわけですから、お粗末でしたら会社の信用問題です。 　モニターで価格が下がったのなら、きちんとモニターをやって公開してもらう。 　「見込み客を集めるための宣伝用の安い家」にされて、突貫工事をされてしまったらもともこうも有りませんから。 　ここでも現場チェックが必要ですね。現場監督との連絡が重要です。 　　 紹介契約 　業者が仕事をしていて一番嬉しいのがこの紹介契約です。 「 ○○さんのご紹介でおたくの建物がいいと聞いたものでお願いしようと思いまして。」なんて言われると仕事冥利につきますよね。 「この仕事をやってて良かったなあ。」と正直に思う瞬間です。 　この紹介契約も、その会社の商品が気に入ってとか、その会社の営業マンが気に入って、その会社の職人さんが気に入って、現場監督が気に入って、設計士が気に入ってとかまちまちですが、どの人もそう言われたら嬉しいですね。 　とても張切っちゃいます。 人間は、張切っちゃうと精が出ます。 精一杯のものを造って差し上げようって。 　そして何よりも、紹介していただいた方の顔を潰すわけにいきませんから、現場チェックも行き届きます。 　経営者からしても、紹介契約は宣伝広告費がかかっていないわけですから、何かサービスをしてあげなくてはと思います。 　そのサービスの一番目がいい施工になるわけです。 　したがいまして、紹介契約は、造り手とユーザーがもっともいい関係で仕事ができると思います。 　しかし、紹介されたお客様は、紹介で契約前に打合せをして、図面とか見積とか出してもらうと中々断れなくなってしまうことがあります。 　ですから、初期の打合せの段階で、予算であるとか、好みであるとか自分の「家造りの条件」を伝えておかなければなりません。 　又、紹介してもらう前に、その会社のある程度のことを事前に調べておいたほうが良いでしょう。 　自分の「家造りの条件」に合わないようでしたら、紹介前に、紹介者に断ったほうが賢明です。 　義理や人情では家はできないのですから。 　よく知人友人の新築パーティーが、ご紹介のきっかけになるわけですが、その家をすごく気に入ったとしてもすぐ「この家いいわね。ここ造った会社紹介して！うちも検討してみるから。」とは言わないほうがいいです。 　「この家はどこの会社で造ったの？」とさりげなく聞いて、先ほどの下調べをして、予算とか好みとか会社のポリシィーとかが自分達の家に合っているか確認をして、その後で、「うちも家を検討しているので、できるかどうかわからないけどちょっと話を聞いてみたいので紹介してもらえる？」という感じのほうがいいですね。 お互いを信頼して契約を締結した わけですが、最終金は完成チェック のあとが無難なようです。 きちんと自分の目で確認して 納得してから支払いをしてください。 契約時に現金キャッシュなんて 話がありましたが、だからと言って うんと割引になったって話しは 聞きません。 ニュースになるのは、 お金は全部払ったのに、 工務店が工事途中にいなくなっちゃった みたいな話です。 完成チェックの時には、給排水や 住宅設備の試運転もしてもらいましょう。 正しい使用方法も、 きちんと教えてもらってください。 外構工事が契約に入っている場合は、 外構工事が完成した時が完成時です。 現実的には、引越し等を考慮して、 外構工事分の残金を残して 建物本体の引渡を受けることもあります。 ９．くれぐれもご用心？最終金 建物が完成したら、引渡しを受けて最終金の支払いです。 　引渡しを受ける前に、完成立合い（竣工立合い）があります。 　これが結構大切です。 　ユーザーは嬉しさで舞い上がっていますから、大抵の人は一時間くらいでさらっと点検して終わりますが、本当は、設備の使い方だけでなく十分チェックすべきです。 　良心的な工務店は比較的長い時間をとり丁寧に一部屋一部屋ユーザーに説明していますが、不動産会社は早い（短時間）です。 　建物について詳しくないので説明も簡単になってしまうのかもしれませんが「早く確認してもらってお金をもらいたい。」というのが本音です。 　ですから、この確認をしっかりやらなければいけません。 　一日の生活をイメージして、ドアを開けたり、サッシを開けたり、床を見て、壁を見て、天井を見て、クローゼットを開けて見て、腰をおろして視点を変えてもう一回見て下さい。 　内装の仕上は大丈夫ですか？ 　建具はみんなきっちり開閉できますか？ 　ゴルフボウルは転がりませんか？ 　建具の枠は床に垂直になっていますか？ 　枠とドアに隙はありませんか？ 　外部はどうでしょう？ 　基礎やテラスに亀裂はありませんか？ 　外壁にムラや亀裂はありませんか？ 　これらのことを入念にチェックしてください。 　自信がない業者はなるべく短時間に切り上げようとしますので、完成立合いは、十分時間が取れる日時を設定しましょう。 　この完成立合いで、残工事、駄目工事が見つかった場合、これらの対応が終わるまで、最終金の支払いを延期するのが賢明です。 　そしてこれらの残工事、駄目工事の内容をきちんと箇条書きにして、いつまでに完了させるか約束してもらい、その期日を入れて、確認書又は覚書の形にして書面を取り交わしましょう。 　どうしても、登記やローンの関係で引渡し（最終金の支払い）が延期できなければ、最終金の一部を、その残駄目工事に見合った分だけ残すというのも方法です。 　住宅は実際に住んでみないとわからない点がたくさんあります。 　そんなことから、最終金の一部（５０万円くらい）を残して決済を勧めるコンサルタントの方もいらっしゃるようですが、私が、売主や請負者である場合は、一部残金残しでは、登記の書類はお渡ししません。 　契約前から一部残金残しの内容になっていたらどうでしょうか？ 　５０万円くらいの範囲で、１０日を限度に応じるかもしれませんが、基本的には避けたいところです。 　ユーザーの方は「住んでみないと判らないから。」という心配が当然あるのでしょうが、売主や請負者のほうも「引越しなんかで、傷つけられたもの迄こっちのせいにされたらたまったもんじゃない。」という心配があるのです。 　ですから、「玄関框、フローリング、クロス、建具について、引渡し時に瑕疵のないことを確認し、引越し時及び施主使用によるキズについては担保されないことを承知致します。」みたいな覚書なり、念書なりを頂くことになると思います。 　民法でも「同時履行の抗弁権」が規定されているように、残工事、駄目工事も完了し、引渡ししたら残金の全額請求は当然の権利ですので、残金の一部を残すというよりは、完成立合い（竣工立合い）をきっちりやって、お互い納得の上で決済すればよいと思います。 　「最終金全部払ったら、もう来てくれないんじゃないか？」と心配される方もいらっしゃるようですが、お金を全部払ったら来てくれないような業者を選んだとしたら、業者選びで失敗しているということだと思います。 　この業界、一にも二にも人選びかも知れません。 人間ですから、迷いが出るのは 仕方がありません。 でも、「いい家造り」には 信頼関係は欠かせません。 約束を守るとか、お互いの立場を 理解するといったことは必要ですよね。 大工さんは純朴な人が多いので 現場では黙々と仕事をしています。 大工さんも家族団らんの家に なることを願って造っています。 一緒に「いい家造り」頑張りましょう!! こもだ建物のホームページ >> http://www.komodatatemono.co.jp/ こもだ建物へのメール >> こちら、こもだ建物 １０．わがままもほどほどに 「わがまま住宅」というコピーで広告宣伝していたハウスメーカーがありましたが、これは「我が間ま住宅」我が間取りをもじってのコピーでした。 　自由設計の家ということを強調したのだと思います。 　自分の希望は、建物のプランにどんどん取り入れてもらい、そこにプロの設計の提案があって、ユーザーの｢ベストプラン」ができあがるわけですから、こういったわがままは当然です。 　又、自分の家を守るために、契約内容を確認するために質問をして説明を受けたり、現場をチェックして、現場が汚ければ苦情を言ったりというのは、これもわがままでなく当然のことです。 　こういう当たり前のことを疎かにしておいて、約束を破る、無理難題を押し付ける、これが「わがまま」です。 　「先日ご提案したオプションのお見積の件ですが、○○日までに、お返事頂かないと、基本でやらさせていただきます。○○日が工程に支障をきたさないぎりぎりの日にちです。」と言われていても、そんなに簡単に決められないとか、決めてもすぐ変更するとかされてしまいますと、部材が発注できなかったり、職人の手配もできずで、工程がガタガタになってしまいます。 　現場管理が悪くて工程が狂ってしまうお話をしましたが、ユーザーに原因があることも多いのです。 　「建具の色、ナチュラルからアンバーオークに変更してよ。」 　「お客様、あれはもう発注致しました。もう変更できません。」 　「でもどうしても、死んでも嫌なので取替えて。」 　「それでは、実費だけご負担頂くことになりますがよろしいでしょうか？」 　「冗談じゃない。そんなのサービスが当たり前でしょう？」 　これは、「わがまま」です。 　こいうことをされると現場はやる気がなくなります。 　「嫌な客だな。」って思ってしまいます。 　お客様の「わがまま」で追加の工事原価が発生すれば、その分どこかでとり返そうとするのは人情です。 　職人の手間を削れば、職人は削られた分だけ目に見えないところで手を抜きます。 　組立が済んで、本当はもう一回すべての金物のボルトを締めて確認することを「ちゃんと締めたはずだからイイヤ。」になってしまいます。 　一回締めたか、二回締めたかなんて確認できますか？ 　仮止めなのか本止めなのか判りますか？ 　こういう問題が出てくるわけです。 　「嫌な客」と思えば後ろめたさもなくなってしまいますよね。 　手を抜くというのはちょっとしたことです。 　人が見ただけではわからないところを時間短縮するのです。 　手を抜くというのは心を込めてないので、いい仕事にはならないのです。 　こんなところにも「欠陥住宅の」落とし穴があるのです。 　一応、思いついたまま「欠陥住宅をつかまないための１０のポイント」をまとめてみましたが、「住まい選び」にはこの他にも大事なことはたくさんあります。 　又、これらの一つずつのポイントだけでも本ができるという内容を簡潔にしてしまいましたので、物足りないと思われる方もたくさんいらっしゃると思います。 　前にも申し上げましたが、住宅産業は「クレーム産業」と言われています。 　｢瑕疵担保責任による修補請求」といっても、やはり立証責任は訴える側つまりユーザーにあります。 　裁判になれば責任を認めたくない業者との対立は必至であります。 　弁護士費用もかさみ現実的な解決方法とはいえませんので、是非、「自分の家は自分で守らなければならない」ことを肝に銘じてください。

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