団塊ジュニアが「欠陥住宅をつかまないポイント！」
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住宅購入者向けマガジン 団塊ジュニアが『欠陥住宅をつかまないポイント！』
作者：ファイナンシャルプランナー 小茂田 勝信 03/5/8 ＮＯ９
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団塊ジュニアが『欠陥住宅をつかまないポイント！』 第９回
■今回は第９回目です。（「業者選び〜その３」）
前回は、「業者選び〜その２」についてお話しました。本日はその後編です。
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建築条件付土地の購入の件は、「土地の売買契約をして、３ヶ月以内に売主
又は売主代理の者と建物の請負契約を締結しない場合は土地の売買契約を白紙
にします。」ということですから建物の打合せの時間も十分取れますし、きち
んと内容（基本的工法、設備、仕様、基本工事、オプション工事等）さえ理解
すれば良いわけです。請負契約をして着工しても、完成まで約三ヶ月はかかり
ますので現場もまめにチェックできます。基礎、棟上げ、屋根、断熱、電気配
線、設備、外壁、内装等々ポイントポイントチェックできるわけですから、ま
めに現場へ行き、監督や職人と会ったり、連絡をしていれば中々手を抜きたく
ても抜けないでしょう。そういう点では安心できますよね。建売分譲住宅のほ
うが、すぐ引越しできて楽な面もありますが、十分な打合せをして、自分達の
ライフスタイルに合った家ができるわけですから満足度も高くなることでしょ
う。
売主の業者の方も、建ててしまって、中々売れなければ値段をどんどん下げ
るしかありませんから、予定した利益がとれず赤字の可能性のある建売分譲よ
り建築条件付土地で販売したほうがリスクが少ないわけです。それで小さい会
社の工務店、不動産屋はほとんどこのパターンになります。これが建築条件付
土地が多い理由です。
ただしこのパターンですと、建物も一棟ずつ建てるわけですからまとめて一
遍に建てるようなコストダウンはできません。それで一遍にに建てるデベロッ
パーの建売分譲住宅に比べ、提示される土地建物の総額の金額が高い感じがす
るわけです。
建築条件付売り地に対して「うさんくさい業者が土地をえさに建物でも儲け
ようとしているな。」というイメージを持つ方もいるようですが、いい業者で
あれば、「土地は気に入っているし。建物も細かく打ち合わせてもらって希望
通りのいい家ができそうだ。」ということにもなります。それに現場の進行状
況のチェックもできるので「夢のマイホーム、住んでみたら欠陥住宅」なんて
いう最悪のシナリオは避けることができそうです。
問題は仲介業務です。
が前回の内容です。建築条件付の土地や未完成新築分譲住宅をを仲介業者に
仲介されたときのお話についてが今回です。
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これより、本文。
第３のポイント 業者選び〜その３
不動産業務というのは、不動産の売買、仲介、賃貸の斡旋が三大業務です。読
んだ字の如く、土地、新築住宅、中古住宅、新築マンション、中古マンション、
その他事業用の土地建物を当事者となって（売主又は買主になる）売買するこ
とや、仲人さんののように、売主や買主を探して話をまとめて手数料をもらう
（仲人さんは手数料もらってませんね。失礼！）ことや、お部屋探し（アパー
ト、マンション、事務所、店）です。
大体は、「今、あるもの（出来上がったもの、出来ているもの）」の取引で
す。土地もあるもの、新築住宅も完成物件は「今、あるもの」、中古住宅然り、
マンションも住宅と同じで、部屋探しも「今、あるもの」をお客様に紹介する
わけですね。「今、あるもの」は、目と資料で出来あがりを確認できるわけで
すから、ユーザーも納得しやすい。それでも、目に見えないところにも注意し
て、工事途中の現場を確認したり、十分な打合せをしてくださいと申し上げて
いるわけです。
仲介業務では、この「今、あるもの（出来あがったもの、できているもの）」
の他に、「今はなくてこれからできるもの」も業務とすることができるわけです。
お気づきですよね。未完成分譲住宅、未完成分譲マンションのことです。本書で
は、住宅に関して書いていますので、マンションについては触れません。要する
に、未完成分譲住宅、建築条件付土地の売買についても、仲人をしているわけで
す。人間だって、仲人さんの言ってた事と、本人と会っての印象とで大違いなん
て話はよく耳にします。まだ結婚は、仲人さんに紹介されて交際期間を踏まえて
イエス、ノーの返事をするわけですが、この仲介業務では、結婚相手である売主
に会うのは契約のときです。契約の日に、重要事項の説明書（宅地建物取引業法
で定められている物件の概要説明書）を聞かされて、契約しなければなりません。
「今はなくてこれからできるもの」の契約を、売主との十分な打合せをしないで
契約するわけです。もちろん、テレビＣＭでもおなじみの会社の優秀な営業マン
は、売主以上に十分な説明をしてくれるかもしれません。
しかしながら、もしユーザーが建物に対して過度のイメージを持ってしまって
いるとそれは裏切られることのなります。建物についてはすべて図面通り。図面
に書いてないものはつきません。したがってユーザーは、建物図面のそれこそ一
字一句チェックしなければなりません。仕上表をみてコンセントの数であるとか、
基本でついているもの、オプション工事なものそういったことすべてをチェック
しなければなりません。
これって結構大変です。仲介業者の営業マンと人間関係はできていても、売主
とはまったく人間関係ができていないわけですから。
ここで仲介業者の言ってた事と、売主の言うことで行き違いがでるとトラブル
になります。「仲人さんは、こう言ったのに」というやつですね。
建築条件付土地についても同じです。土地だけの仲介では、手数料が伸びません
ので、ユーザーと建物のプランの打合せをして、そのプランで売主に建築確認を取
らせ、土地建物の売買契約に切り替えるということもします。ユーザーも希望通り
の間取りができればその時は満足しますので、それに応じるわけです。
しかしながら、何度も申し上げた通り、会社によって建物の工法、仕様、設備、
基本の工事内容、オプションみんな違いますから、仲人さんから全部の説明を受
けるのは至難の技です。そこがトラブル発生の原因です。よほど、売主と仲介業
者がいつも一緒に仕事をしいて意思の疎通が無ければかなわないことです。
したがいまして、未完成物件、建築条件付き土地の購入については契約の前に
売主又は売主代理の人からも説明を受けてください。
特に建築条件付土地の建物の打合せは、売主、売主代理の人ときっちり打合せ
をすべきです。
仲介業者任せというのは先ほど申し上げた通り、よほど売主と仲介業者の関係
が深いところ以外は、トラブルの原因となりますから避けたほうが良いでしょう。
業者選びも基本は、人選びです。きちんと十分な説明ができないところからは
購入しないことです。いくら安くて魅力的な土地であっても粗悪な建物をつかま
されたら大変です。かえって高くつきます。何度も何度も申し上げましたが、建
物の保証は、基本構造部分と住宅設備のメーカー保証のみです。その他の細かい
部分は会社によってまちまちです。建物にはよくよく注意が必要です。
今日はここまでです。
次号は、「業者選びについて〜その４」についてお話します。
つたない文章に最後までお付き合い頂き有難う御座いました。また、木曜日に
お届け致します。
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【発行者】有限会社こもだ建物 取締役 小茂田 勝信
【職 業】ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）
【住 所】埼玉県さいたま市浦和区針ヶ谷３−６−１
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【編集後記】
◆連休明けの土曜、日曜の５月１０日、１１日はさいたま市西区指扇で建築条
件付の土地の売り出しをします。よろしかったら見学にお越し下さい。
先着１０名様に、小冊子「団塊ジュニアが『欠陥住宅をつかまない１０のポイ
ント』」を差し上げます。場所はさいたまコープ（生協）指扇店のそばです。
詳しくは、こもだ建物のホームページでご確認下さい。
このメルマガは、この小冊子をもとにして発行しております。２０年間、ハウ
スメーカー、不動産業に従事しての失敗談を含め経験をもとに正直に書いたつ
もりです。つたない文章ですがご参考になればと作成しました。もう少し練っ
てから製本しますので、今はオリジナル版です。
