団塊ジュニアが「欠陥住宅をつかまないポイント！」
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住宅購入者向けマガジン 団塊ジュニアが『欠陥住宅をつかまないポイント！』
作者：ファイナンシャルプランナー 小茂田 勝信 03/6/19 ＮＯ.15
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団塊ジュニアが『欠陥住宅をつかまないポイント！』 第１５回
■今回は１５回目です。
（「契約にはご用心。準備は本当に整いましたか？〜その３」）
前回は、「契約にはご用心。準備は本当に整いましたか？〜その２」に
ついてお話しました。本日は、その続編です。
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先週１４日（土）１５日（日）と建築条件付土地の売り出しでした。
３区画の最終画地で、隣地が建物完成引渡し寸前の状態でしたので雨模様の
天気でしたが、意外と来場が多かったです。建物が完成してくるとやはり少
し覗いてみたいという心理が働くのかもしれませんね。
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これより、本文。
第５のポイント「契約にはご用心。準備は本当に整いましたか？その３」
前回は、引渡し時のチェックでした。さて、続けていきます。
家は、職人が造る「手作り」の部分が多いという認識を持って頂いて、た
だあんまり曖昧だと、何が手抜きで、何か手抜きで無いのかわからなくなっ
てしまうので、ある程度、自分が気になる部分については、基準値を話して
もらいましょう。できるだけ書面にしてもらうのがよいです。
いい営業マン（いい工務店の社長、不動産屋の社長）を見つけて十分な打
合せをします。土地の売買からのときは、重要事項の説明をよく聞き、疑問
に思ったことは何でも質問しましょう。重要事項の説明は本当に最低限のこ
とですからしっかり理解してください。
そして土地の売買契約書。価格、支払条件、ローンの特約、その他の特約事
項をしっかり押さえ、細かいと思うかもしれませんが、約款もきちんと読ん
で説明を聞いてください。違約の場合の損害賠償についてや、税金の精算、
登記料についてご理解頂けましたか？土地と建物の売買については、完成物
件か未完成かで注意事項も変わってきますね。
建物の売買、請負契約の場合は、建物の見積、設計図面、仕様書は十分確
認してください。よく分らないと思わないで下さい。これから何十年と生活
して行く家ですから。不安や不信に思う点はは直してもらってから契約をす
るようにしてください。建物の契約書があまり簡単にできているのも問題で
す。先程の基準値の件、危険負担の件、違約の損害賠償の件、特に損害賠償
の件でも遅延損害金はよく問題になります。契約は、自分が納得できるまで
は、判を押さないことです。
営業は、月末近くになると「今月中に契約してくだされば、これとこれを
サービスします。」と契約を迫ってきます。それはそれでお得なこともある
わけですが、内容が詰まっていなければ駄目です。次の月の月末まで延ばし
たほうがよいでしょう。土地の契約はどうしても短期決戦でないと、無くな
ってしまいますので集中的に色々なことを検討して決めなければなりません。
しかし、これから造る建物は、そんな簡単に結論出せませんよね。無いもの
をイメージして決めてゆくわけですから。第２のポイントでも申し上げまし
たが、基本工事の内容、設備、仕様は会社毎に違うわけですし、別途工事の
内容も異なります。そこのところをしっかり見分けませんとトラブルの原因
となり、あとで「営業マンが言った。」「言わない。」の話になり泣きをみ
たり、そのしわ寄せが下請け業者のところに行きます。
下請け業者にしわ寄せが行けば、よほど現場管理が行き届いていない限り、
現場がズサンな状態となり、見えないところで手を抜かれ、それこそ「欠陥住
宅」に足を踏み入れることになります。
うんと甘い話にはリスクが伴うことを認識すること。
営業マンの口約束は一筆とること。
設計や現場監理者との打合せも書面を取り交わすことをお勧めします。
締切りを前にした「取り敢えず契約」は避けること。「取り敢えず契約」で
あっても、契約は契約ですから責任と義務が発生します。解約は簡単にはでき
ません。「取り敢えず契約」ならばいつでも解約できる旨の覚書をとっておか
なければ、解約するのにまた多大な労力を使うことになります。
ということで今日はここまでです。
次号は、第６のポイント「現場監督、現場管理者は誰ですか？」についてお話
します。
つたない文章に最後までお付き合い頂き有難う御座いました。また、木曜日に
お届け致します。
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【発行者】有限会社こもだ建物 取締役 小茂田 勝信
【職 業】ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）
【住 所】埼玉県さいたま市浦和区針ヶ谷３−６−１
【ホームページ】 こもだ建物のホームページ
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【編集後記】
◆６月２０日（金）が先週現地売りをしていた、完成直前の家の決済です。
この日から買主のものになります。この自分のものだと第三者に主張するため
に土地、建物を自分の名前で登記するわけです。この登記の費用が登記料です。
殆どが登録免許税という税金で、あとは司法書士の報酬といったところです。
登記にも色々ありまして、土地については、「これからは売主さんから私のも
のになるよ。」と所有権の移転登記をし、建物については、中古住宅では同じ
ように所有権の移転登記をしますが、新築の場合は、「ここに建物ができまし
たよ。」という建物の表示登記を行ってから、「それは僕のだよ。」という建
物の保存登記を行います。銀行からお金を借りると、ありがたくないことに
「銀行からこんだけ借りてますよ。」という抵当権の設定登記があります。
このように登記はとても重要なことですが、色々な種類があってちょっと難し
いですね。大事なものとして「権利証」という言葉を聞きますよね。これは先
ほどの「所有権移転登記済証」や「所有権保存登記済証」のことをいい、簡単
に言ってしまえば登記したことの証明書で、法務局の「登記済み」の判が押さ
れているだけです。それで、地面師とか悪い奴らが、他人の土地を売買したり
してニュースになるわけです。（但し、そう簡単にはできませんよ。）
